COUR D'APPEL de CHAMBÉRY
2ème Chambre
Arrêt du Jeudi 09 Février 2023
N° RG 21/00856 - N° Portalis DBVY-V-B7F-GV2U
Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection d'ANNECY en date du 20 Janvier 2021, RG 1120000399
Appelant
M. [Z] [X]
né le 16 Juin 1985 à [Localité 5]-ALGERIE, demeurant [Adresse 3]
Représenté par Me Mokrane OUAR, avocat au barreau de CHAMBERY
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/001471 du 03/05/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CHAMBERY)
Intimé
M. [Y] [O] [L]
né le 19 Juillet 1996 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]
Représenté par Me Sophie JOSROLAND, avocat au barreau D'ANNECY
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COMPOSITION DE LA COUR :
Lors de l'audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, le 06 décembre 2022 par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller, avec l'assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière,
Et lors du délibéré, par :
- Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, qui a rendu compte des plaidoiries
- Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller,
- Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller,
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EXPOSÉ DU LITIGE
Selon contrat de bail du 15 février 2018, M. [B] [M] a donné en location à M. [Z] [X] un appartement meublé sis au [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 550 euros, charges comprises. Le locataire a versé un dépôt de garantie de 1.100 euros à son entrée dans les lieux.
Le 27 mai 2019, M. [Y] [L] a acquis cet appartement venant ainsi aux droits du bailleur initial.
M. [X] a donné son congé avec effet au 5 novembre 2019. Un premier état des lieux, prévu le 5 décembre 2019, n'a pu être réalisé, le locataire ayant alors refusé de quitter les lieux et de rendre les clés.
Puis, le 11 février 2020, M. [X] a finalement remis les clefs du logement et un état des lieux de sortie a été dressé par voie d'huissier le 2 mars 2020, en l'absence du locataire, dûment convoqué.
Par acte délivré le 30 septembre 2020, M. [L] a fait assigner M. [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Annecy pour obtenir le paiement des sommes suivantes:
- 6.455 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des dégradations locatives, déduction faite du dépôt de garantie,
- 1.555,50 euros au titre des loyers et charges impayés,
- 881,92 euros au titre des frais d'huissier engagés,
- 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
M. [X] n'a pas comparu devant le tribunal.
Par jugement réputé contradictoire rendu le 20 janvier 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Annecy a :
- condamné M. [Z] [X] à payer à M. [Y] [L], au titre de son arriéré locatif, une somme de 1.555,50 euros,
- condamné M. [Z] [X] à payer à M. [Y] [L] la somme de 6.455 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des dégradations locatives causées dans l'appartement donné à bail, déduction faite du dépôt de garantie,
- condamné M. [Z] [X] à payer à M. [Y] [L] la somme de 616,94 euros au titre des frais d'huissier exposés,
- rejeté le surplus de la demande en paiement,
- condamné M. [Z] [X] à payer à M. [Y] [L] la somme de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [Z] [X] aux dépens,
- constaté l'exécution provisoire de la présente décision.
Par déclaration du 20 avril 2021, M. [X] a interjeté appel de cette décision.
Par conclusions notifiées le 9 juillet 2021, auxquelles il est expressément renvoyé pour l'exposé des moyens, M. [X] demande en dernier lieu à la cour de :
le déclarer recevable et bien fondé en toutes ses prétentions, observations, fins et demandes,
en conséquence, infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné M. [X] à verser à M. [L] les sommes suivantes :
- 1.555,50 euros au titre d'arriéré locatif,
- 6.455 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des dégradations locatives causées dans l'appartement donné à bail, déduction faite du dépôt de garantie,
- 616,94 euros au titre des frais d'huissier exposés,
- 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
en tout état de cause, condamner M. [Y] [L] à verser à M. [Z] [X], outre les entiers dépens, la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions notifiées le 7 octobre 2021, auxquelles il est expressément renvoyé pour l'exposé des moyens, M. [L] demande en dernier lieu à la cour de :
confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a :
- condamné M. [X] à payer à M. [L], au titre de son arriéré locatif, une somme de 1.555,50 euros,
- condamné M. [X] à payer à M. [L] la somme de 6.455 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des dégradations locatives causées dans l'appartement donné à bail, déduction faite du dépôt de garantie,
- condamné M. [X] à payer à M. [L] la somme de 616,94 euros au titre des frais d'huissier exposés,
- rejeté le surplus de la demande en paiement,
- condamné M. [X] à payer à M. [L] la somme de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [X] aux dépens.
réformer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné M. [Z] [X] à payer à M. [Y] [L] la somme de 616,94 euros au titre des frais d'huissier exposés,
En conséquence,
déclarer M. [L] recevable et bien-fondé dans son action,
condamner M. [X] à payer à M. [L] les sommes suivantes :
- 7.555 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel subi du fait de l'état de saleté de l'appartement et des dégradations constatées par huissier, soit 6.455 euros une fois déduction faite du dépôt de garantie d'un montant de 1.100 euros,
- la somme de 1.555,50 euros au titre des loyers et charges impayées,
- la somme de 881,92 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel subis au titre des frais d'huissier,
condamner M. [X] à payer à M. [L] la somme de 2.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,
débouter M. [X] de toutes ses demandes, fins et conclusions,
condamner M. [X] à payer à M. [L], aux entiers dépens de première instance et d'appel.
L'affaire a été clôturée à la date du 7 novembre 2022 et renvoyée à l'audience du 6 décembre 2022, à laquelle elle a été retenue et mise en délibéré à la date du 9 février 2023.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l'arriéré de loyers
M. [X] conclut au débouté de M. [L] en sa demande en paiement d'un arriéré de loyers au motif que ce dernier ne rapporterait pas la preuve de l'absence de paiement de ceux-ci.
Toutefois, en application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En l'espèce, M. [X] ne conteste ni l'existence du bail, ni le montant des loyers, ni la période d'occupation, de sorte qu'il est tenu au paiement des loyers réclamés pour la période courue du mois de novembre 2019 jusqu'à la libération des lieux, soit les sommes de :
- 256,60 euros pour novembre 2019,
- 550 euros pour décembre 2019,
- 550 euros pour janvier 2020,
- 198,90 euros pour février 2020 (prorata temporis).
L'obligation pour M. [X] de payer ces sommes est donc établie et il lui appartient de rapporter la preuve du paiement.
Or, malgré une mise en demeure de payer qui lui a été adressée par le conseil du bailleur le 10 février 2020 reprenant les sommes réclamées, M. [X] n'a jamais justifié du paiement des loyers jusqu'à son départ des lieux.
Il ne produit aucune pièce justifiant d'un quelconque paiement.
En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il l'a condamné au paiement de la somme de 1.550,50 €, correspondant aux loyers et charges restés impayés.
Sur les réparations locatives
L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose également que le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.
L'article 1730 du code civil précise que, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.
En l'espèce, il est constant que l'état des lieux d'entrée du locataire, annexé au bail, fait état d'un logement en bon état d'entretien général et ne formule aucune réserve sur l'état du mobilier laissé à disposition du locataire. Seuls sont mentionnés des fissures sur le carrelage et un trou dans la porte du séjour.
L'état des lieux de sortie, auquel M. [X] a été dûment convoqué mais ne s'est pas présenté, a été établi par huissier de justice, lequel, selon procès-verbal du 2 mars 2020, a constaté de nombreuses dégradations, dont certaines importantes (appartement sale, rayures et marques sur les portes et les murs, projections sur les murs, ensemble graisseux dans la cuisine, canapé lit cassé et déchiré, ensemble des meubles en très mauvais état, joints noircis, fuites, attentes électriques sans branchement etc...).
M. [X] ne conteste pas les constatations faites par l'huissier, ni être responsable des dégradations relevées. Il s'oppose toutefois au paiement des indemnités réclamées par le bailleur en soutenant que les pièces produites ne prouvent pas la réalité des préjudices subis. A cet effet, il souligne que seuls des devis très généraux sont produits, que l'une des entreprises ayant établi un devis n'existerait pas (Eri Renov), que les tickets de caisse produits (matériaux) ne permettent pas de rapprocher le montant réclamé avec les postes demandés.
Toutefois, M. [L] est bien fondé à faire évaluer les réparations locatives sur la base de devis dont le contenu n'est pas utilement contredit par M. [X] qui n'apporte aucun élément contraire.
Les devis produits correspondent à des réparations ou des opérations rendues nécessaires par les dégradations constatées.
En effet, le premier devis Eri Renov (société qui est bien immatriculée contrairement à ce que soutient l'appelant, pièce n° 12 de l'intimé) concerne un nettoyage général avec produits professionnels pour 1.850 euros HT. M. [X] ne conteste pas l'état de saleté générale constaté par l'huissier et ne produit aucun devis concurrent. Cette somme sera donc retenue.
Le second devis Eri Renov concerne la réparation d'un mur endommagé (salon), la peinture mur et plafond, la réparation des portes et le remplacement d'un lave-mains et d'un toilette, tous éléments qui figurent comme anormalement dégradés dans le procès-verbal de constat :
- murs du séjour avec des traces de projections sur toute la hauteur et noircissement, traces de frottements avec écaillement, tâches noires d'humidité, mur enfoncé (page 7)
- plafonds avec des auréoles, ou des traces de frottement (pages 5 et 8)
- plusieurs portes endommagées, éraflées,
- vasque du lavabo cassée et fissurée, bonde absente et mécanisme cassé, robinetterie entartrée et fuyarde (page 12),
- bloc toilettes sale et jauni (page 12).
Là encore, M. [X] n'apporte aucun élément de nature à remettre sérieusement en question l'évaluation de l'ensemble des travaux de réparation nécessaires qui ont été chiffrés à 4.080 euros HT par l'entreprise.
Concernant les factures diverses produites par M. [L], qui portent sur le remplacement d'équipements et meubles dégradés, et en l'absence d'inventaire détaillé à l'entrée dans les lieux (notamment concernant l'équipement de la cuisine), ne seront pas retenus les montants suivants:
- factures Carrefour et la Foir'Fouille (ménagère, batterie de cuisine, équipements divers non mentionnés dans l'état des lieux) pour 42,55 + 24,50 + 17,75 + 12,13 = 96,93 euros
- facture Castorama pour remplacement du chauffe-eau et d'un mitigeur (doublon avec une autre facture et devis et remplacement chauffe-eau non justifié) pour 154,50 euros
- factures Décor discount Sillingy et Electro Dépôt: objet indéterminé pour 18,15 + 39,98 = 58,43 euros.
C'est donc un total de 309,86 euros qui sera déduit du montant réclamé par M. [L].
M. [X] sera condamné à lui payer la somme de 1.850 + 4.080 + 1.625 - 309,86 = 7.245,14 euros, sous déduction du dépôt de garantie conservé par le bailleur pour 1.100 euros, soit un solde restant dû de 6.145,14 euros.
Sur les frais d'huissier
M. [L] se contredit dans ses conclusions puisqu'il demande à la fois la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné M. [X] à lui payer la somme de 616,94 euros et sa réformation sur ce point en sollicitant la somme de 881,92 euros.
En tout état de cause, c'est à juste titre et par des motifs que la cour adopte, et qui ne sont pas critiqués par l'appelant, que le premier juge a retenu que seule la moitié du coût du procès-verbal de constat du 2 mars 2020 (état des lieux de sortie) devait être mise à la charge du locataire, conformément aux dispositions de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989.
Le jugement déféré sera donc confirmé de ce chef.
Sur les demandes accessoires
M. [X], qui succombe à titre principal, supportera les entiers dépens de l'appel.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [L] la totalité des frais exposés en appel, et non compris dans les dépens. Il convient en conséquence de lui allouer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision contradictoire,
Infirme le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Annecy le 20 janvier 2021 mais seulement en ce qu'il a condamné M. [Z] [X] à payer à M. [Y] [L] la somme de 6.455 euros à titre de dommages et intérêts en réaparation des dégradations locatives,
Statuant à nouveau de ce seul chef,
Condamne M. [Z] [X] à payer à M. [Y] [L] la somme de 6.145,14 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des dégradations locatives constatées dans le logement loué, déduction faite du dépôt de garantie,
Confirme le jugement déféré en toutes ses autres dispositions,
Y ajoutant,
Condamne M. [Z] [X] à payer à M. [Y] [L] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel,
Condamne M. [X] aux entiers dépens de l'appel qui seront recouvrés dans les conditions prévues à l'article 42 de la loi 91-647 du 10 juillet 1991.
Ainsi prononcé publiquement le 09 février 2023 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière.
La Greffière La Présidente
