COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 01 SEPTEMBRE 2022
N° 2022/ 323
Rôle N° RG 21/06683 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHMUH
[I] [T]
[L] [B]
C/
[V] [F]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Eric TARLET de la SCP LIZEE PETIT TARLET
Me Alexandra DEVAL
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de proximité d'AIX EN PROVENCE en date du 05 Mars 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/01116.
APPELANTS
Monsieur [I] [T], demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Eric TARLET de la SCP LIZEE PETIT TARLET, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Madame [L] [B], demeurant demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Eric TARLET de la SCP LIZEE PETIT TARLET, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMEE
Madame [V] [F]
née le 01 Mars 1942 à [Localité 5] BELGIQUE, demeurant [Adresse 3] BELGIQUE
représentée par Me Alexandra DEVAL, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Mai 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 01 Septembre 2022.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 01 Septembre 2022
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Selon acte sous-seing-privé en date du 25 janvier 2006, Madame [E] a consenti à Monsieur [T] et à Madame [B] des locaux à usage d'habitation meublée à [Localité 2], pour une durée d'un an à compter du 1er février 2006 lequel bail a été tacitement reconduit par période d'une année, les locaux étant composés de deux logements, un appartement situé en rez-de-chaussée appartenant à Madame [F] et le second situé à l'étage appartenant à Madame [E].
Selon acte dressé le 11 juillet 2018 Madame [E] a vendu à Madame [F] l'appartement situé à l'étage, objet du bail.
Par acte de huissier en date du 14 octobre 2019 Madame [F] a donné congé à ses locataires pour vendre pour le 31 janvier 2020.
À la suite d'une série de loyers impayés, un commandement de payer visant la clause résolutoire était délivré à Monsieur [T] et à Madame [B] le 12 mars 2020 pour la somme de 6.010,01 euros dont un principal de 5.835,58 euros.
Le commandement de payer étant demeuré infructueux, Madame [F], suivant exploit d'huissier en date du 17 novembre 2020, a assigné Monsieur [T] et Madame [B] devant le tribunal judiciaire d'Aix en Provence, Pôle de proximité afin de voir :
* constater la résiliation du contrat de location meublée signé le 25 janvier 2006 au 12 mai 2020 * condamner solidairement Monsieur [T] et Madame [B] à verser à Madame [F] venant aux droits de Madame [E] la somme de 7.839,59 € à titre de loyers et charges.
*condamner solidairement Monsieur [T] et Madame [B] à verser à Madame [F] venant aux droits de Madame [E] la somme de 11.'798,82 € dont le dépôt de garantie versé à hauteur de 1.800 € à la signature du bail , soit la somme de 9.998,82 € au titre des travaux de remise en état des lieux loués.
*condamner solidairement Monsieur [T] et Madame [B] à verser à Madame [F] venant aux droits de Madame [E] la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
* condamner Monsieur [T] et Madame [B] aux entiers dépens en ce compris le coût de l'assignation .
À l'audience du 8 janvier 2021, Madame [F] demandait au tribunal de faire droit à son exploit introductif d'instance.
Monsieur [T] et Madame [B] n'étaient ni présents, ni représentés.
Par jugement réputé contradictoire en date du 5 mars 2021, le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence, Pôle de proximité a :
* constaté la résiliation du bail au 12 mai 2020.
* condamné solidairement Monsieur [T] et Madame [B] à verser à Madame [F] la somme de 7.279,30 € au titre des loyers et charges impayés.
* débouté Madame [F] de sa demande de condamnation à la somme de 11.'798,82€ dont le dépôt de garantie versé à hauteur de 1.800 € à la signature du bail, soit la somme de 9.998,82 € au titre des travaux de remise en état des lieux loués.
*condamné in solidum Monsieur [T] et Madame [B] à payer à Madame [F] la somme de 600 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
* condamné in solidum Monsieur [T] et Madame [B] aux entiers dépens, ne comprenant pas le coût du congé.
Par déclaration en date du 4 mai 2021, Monsieur [T] et Madame [B] interjettaient appel de la dite décision en ce qu'elle a dit :
* constate la résiliation du bail au 12 mai 2020.
* condamne solidairement Monsieur [T] et Madame [B] à verser à Madame [F] la somme de 7.279,30 € au titre des loyers et charges impayés.
*condamne in solidum Monsieur [T] et Madame [B] à payer à Madame [F] la somme de 600 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
* condamne in solidum Monsieur [T] et Madame [B] aux entiers dépens, ne comprenant pas le coût du congé.
Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 21 octobre 2021 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, Madame [F] demande à la cour, de :
* confirmer le jugement rendu le 5 mars 2021 par le tribunal judiciaire d'Aix en Provence, Pôle de proximité, en ce qu'il a.
- constaté la résiliation du bail au 12 mai 2020.
- condamné solidairement Monsieur [T] et Madame [B] à verser à Madame [F] la somme de 7.279,30 € au titre des loyers et charges impayés.
- condamné in solidum Monsieur [T] et Madame [B] à payer à Madame [F] la somme de 600 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamné in solidum Monsieur [T] et Madame [B] aux entiers dépens, ne comprenant pas le coût du congé.
* infirmer le jugement rendu le 5 mars 2021 par le tribunal judiciaire d'Aix en Provence, Pôle de proximité en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de condamnation à la somme de 11.'798,82 € dont le dépôt de garantie versé à hauteur de 1.800 € à la signature du bail, soit la somme de 9.998,82 € au titre des travaux de remise en état des lieux loués.
En conséquence, statuant de nouveau,
* condamner solidairement Monsieur [T] et Madame [B] à verser à Madame [F] la somme de 11.'798,82 € dont le dépôt de garantie versé à hauteur de 1.800 € à la signature du bail , soit la somme de 9.998,82 € au titre des travaux de remise en état des lieux loués.
*débouter Monsieur [T] et Madame [B] de l'ensemble de leurs demandes.
*condamner Monsieur [T] et Madame [B] au paiement de la somme de 3.000€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
* condamner Monsieur [T] et Madame [B] aux entiers dépens.
A l'appui de ses demandes, Madame [F] fait valoir que les appelants soutiennent à tort que l'assignation initiale est nulle et de nul effet, rappelant que le locataire a l'obligation d'indiquer au bailleur, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile ce qu'ils n'ont pas fait.
Elle soutient dès lors que l'assignation délivrée le 17 novembre 2020 et ses modalités de signification sont parfaitement régulières.
Par ailleurs elle précise que lors de l'état des lieux de sortie réalisée par Maître [N], huissier de justice le 12 mai 2020, les appelants qui étaient présents ont indiqué avoir quitté les lieux le 30 janvier 2020 et avoir laissé les clés dans la boîte aux lettres.
Elle indique cependant que ces dernières n'ont pas été trouvées dans la boîte aux lettres et que dès lors que les lieux ont été juridiquement libérés le 12 mai 2020, ces derniers restaient débiteurs à cette date de la somme de 7.839,59 € au titre des loyers et charges impayés.
Enfin Madame [F] précise que Monsieur [T] et Madame [B] n'ont pas entretenu correctement le logement et sont à l'origine de plusieurs dégradations constatées par voie de huissier ce qui justifie sa demande de les voir condamner au paiement de la somme de 9.998,82 € au titre des travaux de remise en état des lieux, déduction faite du dépôt de garantie .
Au terme de leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 18 janvier 2022 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, Monsieur [T] et Madame [B] demandent à la cour, de :
- A titre principal,
* dire et juger l'assignation initiale nulle et de nul effet ainsi que tous les actes subséquents et annuler le jugement du 5 mars 2021 rendu par le Pôle proximité du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence.
- Subsidiairement,
* réformer purement et simplement le jugement rendu en date du 5 mars 2021 par le Pôle de proximité du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence.
* dire et juger que le bail a été résilié en date du 31 janvier 2020, date choisie par la bailleresse qui n'avait pas modifié le cadre voulu par elle-même, celle-ci ne se heurtant à aucun obstacle afin de reprendre son bien à cette date.
*réformer le jugement en ce qu'il les a condamnés à payer la somme de 7.279,30 € outre l'article 700 du code de procédure civile.
*dire et juger qu'aucune somme n'est due à Madame [F].
*confirmer le jugement en ce qu'il a considéré qu'il n'y avait pas de dégradation imputable aux locataires.
*condamner Madame [F] à leur payer la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance distrait au profit de la SCP LIZEE PETIT TARLET sur son offre de droit.
A l'appui de leurs demandes, Monsieur [T] et Madame [B] maintiennent que leur bailleresse connaissait parfaitement l'adresse de leur nouveau domicile de sorte que l'assignation apparaît nulle ainsi que le jugement rendu.
Ils rappellent qu'en raison du congé que leur avait donné Madame [F] pour le 31 janvier 2020, ils ont déménagé le 30 janvier 2020 ajoutant qu'ils avaient fait modifier leur adresse postale le 16 janvier 2020, une réexpédition pendant six mois ayant été commandée auprès des services de la poste.
Ils ajoutent qu'ils avaient déposé les clés dans la boîte aux lettres, Madame [F] attendue toute la journée du 31 janvier 2020 ne s'étant pas présentée pour la remise des clés et l'état des lieux de sortie.
S'agissant des sommes réclamées par Madame [F], ils indiquent que le congé pour vendre ayant été délivré le 14 octobre 2019, ils ont stoppé les paiements pour être en situation d'exception d'inexécution.
Ils expliquent en effet que non seulement Madame [F] détenait un dépôt de garantie d'un montant de 1.800 € mais il subsistait entre les parties une dette d'un montant de 2.500 € correspondant au solde des travaux sur piscine effectués par Monsieur [T] et non réglé par Madame [F].
Ainsi ces sommes couvraient les 4 loyers dus.
Enfin Monsieur [T] et Madame [B] soulignent que le premier juge a très justement constaté qu'au vu de la durée de location, il pouvait être retenu une vétusté de 100 % liée à l'usure, le bailleur ne pouvant refaire à neuf sur le dos des locataires, le bien mis à la location alors même qu'ils l'ont occupé pendant près de 15 ans.
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L'ordonnance de clôture a été prononcée le 21 avril 2022
L'affaire a été évoquée à l'audience du 5 mai 2022 et mise en délibéré au 1er septembre 2022.
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1°) Sur la nullité de l'assignation
Attendu que Monsieur [T] et Madame [B] font valoir que leur bailleresse connaissait parfaitement l'adresse de leur nouveau domicile de sorte que l'assignation apparaît nulle ainsi que le jugement rendu, ajoutant que l'huissier qui a délivré l'assignation, n'a effectué aucune recherche pour les localiser.
Attendu qu'il résulte des pièces versées aux débats que le 14 octobre 2019, Madame [F] a fait signifier un congé pour vendre à ses locataires à l'adresse suivante: [Adresse 1]. [Localité 2], étant précisé que le congé était donné pour le 31 janvier 2020.
Que le 12 mars 2020 elle faisait délivrer à ces derniers un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail à l'adresse suivante:[Adresse 1]. [Localité 2].
Que l'huissier de justice indiquait que la signification à personne s'était avérée impossible en l'absence du destinataire lors de son passage, précisant toutefois que le nom du destinataire figurait sur la boîte aux lettres.
Que le 22 avril 2020, l'huissier de justice adressait une convocation à Monsieur [T] et à Madame [B] à un état des lieux de sortie contadictoire à l'adresse suivante:[Adresse 1]. [Localité 2], en recommandé avec accusé de réception, signé des appelants le 27 avril 2020.
Que le 17 novembre 2020, Madame [F] faisait délivrer une assignation à Monsieur [T] et à Madame [B] à l'adresse suivante: [Adresse 1] [Localité 2]
Que l'huissier a indiqué avoir constaté qu'à ce jour, aucune personne répondant à l'identification du destinataire de l'acte n'y a son domicile ou sa résidence; que le destinataire de l'acte était parti sans laisser d'adresse et que les actes de recherches auprès des voisins, des services municipaux et postaux et dans les pages blanches étaient restés infructueux.'
Attendu que les appelants soutiennent que leurs adresses mails étaient parfaitement connues de Madame [F] et versent aux débats un document de la Poste intitulé ' réexpédition définitive nationale' de 6 mois du 30 janvier 2021 au 31 juillet 2020.
Attendu qu'il convient de relever que la réexpédition de leur courrier a été mise en place jusqu'au 31 juillet 2020 , ce qui explique les raisons pour lesquelles le courrier relatif à l'assignation du 17 novembre 2020 ne leur ait pas parvenu.
Que cependant Monsieur [T] et Madame [B] se contentent d'affirmer que leur bailleresse connaissait leur nouvelle adresse sans en rapporter la preuve.
Qu'au contraire la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire et la convocation à l'état des lieux de sortie démontrent que la seule adresse connue de Madame [F] était: [Adresse 1]. [Localité 2].
Qu'il convient dès lors de dire et juger que l'assignation délivrée le 17 novembre 2020 et ses modalités de signification sont parfaitement régulières et de débouter les appelants de leur demande tendant à voir dire et juger cette assignation nulle et de nul effet ainsi que tous les actes subséquents.
2°) Sur la résiliation du bail.
Attendu que Monsieur [T] et Madame [B] font valoir qu'ils ont quitté le logement loué le 30 janvier 2020, ayant eu un congé pour le 31 janvier 2020.
Qu'ils ajoutent que leur bailleresse ne s'est heurtée à aucun obstacle pour reprendre ses locaux à cette date de sorte qu'il convient de fixer la date de résiliation du bail au 31 janvier 2020.
Attendu qu'il résulte des aveux mêmes des appelants que ces derniers ont déposé les clés dans la boîte à lettres, faute de pouvoir les restituer à leur bailleresse.
Qu'il est de jurisprudence constante que le dépôt des clés dans la boîte aux lettres du local loué ne peut valoir remise des clés.
Qu'en effet la cour de cassation a maintes fois jugé que la restitution des lieux loués ne pouvait se matérialiser que par la remise effective de l'intégralité des clés au bailleur ou à son mandataire.
Qu'il convient dés lors de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a dit que les lieux avaient été juridiquement libérés le 12 mai 2020.
3°) Sur les sommes dues par Monsieur [T] et Madame [B]
Attendu que les appelants ne contestent pas avoir cessé les paiements des loyers à compter de la signification du congé pour vendre qui leur a été notifiée le 14 octobre 2019.
Qu'ils expliquent que Madame [F] détenait un dépôt de garantie d'un montant de 1.800 € et qu'il subsistait entre les parties une dette d'un montant de 2.500 € correspondant au solde des travaux sur piscine effectués par Monsieur [T] et non réglé par Madame [F].
Qu'ainsi les loyers étaient couverts.
Attendu qu'il résulte du commandement de payer délivré le 12 mars 2020 qu'un solde du loyer de septembre 2019 restait du, que les loyers d'octobre 2019, de novembre 2019, de décembre 2019, de janvier 2000, de février 2020 et de mars 2020 n'avaient pas été réglés ainsi que l'eau pour un montant de 163,12 € et la taxe d'enlèvement d'ordures ménagères, soit un total de 5.835,58 euros.
Que les lieux ayant été juridiquement libérés le 12 mai 2020, les loyers d'avril 2020 et celui de mai 2020 proratisé à 353,87 euros étaient également dus , soit la somme de 1.268,03 euros.
Que les appelants n'apportant pas la preuve de s'être libérés du paiement de ces sommes, il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qui les a condamnés solidairement au paiement des loyers et charges impayés sauf à rectifier le montant, soit la somme totale de 7.103, 61 €.
Qu'en effet Monsieur [T] et Madame [B] ne rapportent pas la preuve que leur bailleresse leur ait confié la réalisation de travaux et encore moins un accord sur le montant de ceux-ci.
Que toutefois il conviendra de déduire de cette somme le dépôt de garantie versé à hauteur de 1.800€ à la signature du bail et ainsi de fixer la somme due au titre des loyers et charges impayées à la somme de 5.303,61 euros.
Attendu que Madame [F] soutient que les appelants n'ont pas entretenu correctement le logement et qu'ils sont à l'origine de plusieurs dégradations telles que constatées par voie de huissier.
Qu'elle sollicite la condamnation de ces derniers à lui payer la somme de 11.798,82 € au titre des travaux de remise en état des lieux correspondant à un devis de peinture de l'étage après reprise des défauts sur les murs et le plafond établi par la SARL BATI REUNIT le 22 septembre 2020.
Que Monsieur [T] et Madame [B] contestent cette demande, rappelant qu'ils ont occupé les lieux pendant plus de 14 ans.
Qu'ils relèvent que le premier juge, au vu de la durée de la location, a retenu une vétusté de 100 % liée à l'usure et a rejeté cette demande.
Attendu que le constat du huissier établi le 22 mai 2020 mentionne essentiellement des traces sur les murs des différentes pièces du logement.
Que d'ailleurs le seul devis fourni par la bailleresse concerne des travaux de peinture qui ne sauraient être mis à la charge de Monsieur [T] et de Madame [B] en raison de la durée pendant laquelle ils ont occupé les lieux.
Qu'il résulte en effet de l'article 1730 du Code civil que 's'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue suivant cet état excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure', l'article 1732 dudit code disposant 'qu'il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant la jouissance à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.'
Qu'en l'état il est manifeste que les traces relevées sur les murs ne peuvent être considérées comme des dégradations mais bien comme étant le résultat d'une vétusté qu'il conviendra de fixer à 100 % liée à l'usure normale d'un bien occupé pendant presque 15 années.
Qu'il y a lieu par conséquent de confirmer le jugement déféré sur ce point.
4°) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'
Qu'en l'espèce, Monsieur [T] et Madame [B] est la principale partie succombant en appel.
Qu'il convient par conséquent de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner Monsieur [T] et Madame [B] aux entiers dépens en cause d'appel
Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine , au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.
Qu'il y a lieu de confirmer le jugement dont appel sur ce point et de condamner Monsieur [T] et Madame [B] au paiement de la somme de 1.800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,
DIT ET JUGE l'assignation initiale régulière.
CONFIRME le jugement rendu en date du 5 mars 2021 par le Pôle de proximité du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a condamné solidairement Monsieur [T] et Madame [B] à verser à Madame [F] la somme de 7.279,30 € au titre des loyers et charges impayés.
STATUANT A NOUVEAU,
CONDAMNE solidairement Monsieur [T] et Madame [B] à verser à Madame [F] la somme de 5.303,61 euros au titre des loyers et charges impayés.
Y AJOUTANT,
CONDAMNE Monsieur [T] et Madame [B] au paiement de la somme de 1.800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
CONDAMNE Monsieur [T] et Madame [B] aux entiers dépens en cause d'appel.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
