COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 01 SEPTEMBRE 2022
N° 2022/ 321
Rôle N° RG 21/03595 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHCT7
[W] [X] [Z]
C/
[S] [T]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Delphine GIRARD
Me Stéphanie AGOSTINI
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de proximité de GRASSE en date du 05 Janvier 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/01932.
APPELANT
Monsieur [W] [X] [Z]
né le 18 Juillet 1975 à [Localité 2], demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Delphine GIRARD, avocat au barreau de GRASSE substitué par Me Sophie REBAUDENGO, avocat au barreau de GRASSE
INTIME
Monsieur [S] [T]
né le 10 Décembre 1953 à Innsbruck, demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Stéphanie AGOSTINI, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Mai 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 01 Septembre 2022.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 01 Septembre 2022.
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte authentique en date du 28 juin 2017, Monsieur [T] a vendu à Monsieur [Z] une maison à [Localité 3] d'une superficie de 49,79 m² comportant un jardin privatif et une terrasse moyennant la somme de 200.000 €.
Courant novembre 2017 Monsieur [Z] se manifestait auprès des époux [T] pour se plaindre de différents éléments notamment des infiltrations dans le conduit de la cheminée.
Le 24 janvier 2018 une expertise amiable était diligentée par les assureurs protections juridiques respectives des parties.
Monsieur [Z] saisissait alors le juge des référés du tribunal de grande instance de Grasse aux fins de solliciter une expertise judiciaire et ce afin d'engager une action sur le fondement de la responsabilité décennale du constructeur définie par les articles 1792 et suivants du Code civil.
Par ordonnance du 28 février 2019 le juge des référés du tribunal de grande instance de Grasse ordonnait une mesure d'expertise confiée à Monsieur [V] lequel déposait son rapport définitif le 31 décembre 2019.
Suivant exploit de huissier en date du 26 mai 2020, Monsieur [Z] assignait Monsieur [T] devant le tribunal judiciaire de Grasse afin de constater l'existence d'un vice caché et par voie de conséquence de le voir condamner à lui payer :
* la somme de 3.350 € au titre de son préjudice financier
* la somme de 1.719 € au titre de ses préjudices de jouissance.
* la somme de 1.480 € au titre du remplacement de son téléviseur.
* la somme de 300 € au titre de son préjudice d'immobilisation.
* la somme de 1.500 €au titre de son préjudice moral.
* la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris la somme de 3.365,03 euros au titre des frais de l'expertise contradictoire.
À l'audience du 24 novembre 2020, Monsieur [Z] sollicitait le bénéfice de son exploit introductif d'instance.
Monsieur [T] demandait au tribunal de débouter Monsieur [Z] de toutes ses demandes, aucun vice caché n'ayant existé au moment de la vente de la maison et à titre subsidiaire, sollicitait des délais de paiement pour s'acquitter des sommes qui seraient mises à sa charge.
En tout état de cause il sollicitait la condamnation de Monsieur [Z] au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Par jugement contradictoire et en premier ressort en date du 5 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Grasse- Pôle de proximité a, sous le bénéfice de l'éxécution provisoire :
* débouté Monsieur [Z] de toutes ses demandes.
* condamné Monsieur [Z] au paiement de la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
* condamné Monsieur [Z] aux entiers dépens.
Par déclaration en date du 10 mars 2021, Monsieur [Z] interjettait appel de ladite décision en ce qu'elle a dit :
* déboute Monsieur [Z] de toutes ses demandes.
* condamne Monsieur [Z] au paiement de la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
* condamne Monsieur [Z] aux entiers dépens.
Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 26 avril 2021 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, Monsieur [Z] demande à la cour, de :
* dire et juger qu'il fait la démonstration de l'existence d'un vice caché concernant la propriété d'une maison individuelle située [Adresse 4], au sein de la résidence les Bois Mures acquise le 28 juin 2017.
* infirmer la décision déférée en ce qu'elle l'a débouté de sa demande de condamnation de Monsieur [T] à lui verser la somme de 3.550 € TTC au titre de son préjudice financier sur l'existence d'un vice caché.
* infirmer la décision déférée en ce qu'elle l'a débouté de sa demande de condamnation de Monsieur [T] à lui verser la somme de 975 euros au titre de son préjudice de jouissance.
* infirmer la décision déférée en ce qu'elle l'a débouté de sa demande de condamnation de Monsieur [T] à lui verser la somme de 744 euros au titre de son préjudice de jouissance en lien avec les traces de coulures.
* infirmer la décision déférée en ce qu'elle l'a débouté de sa demande de condamnation de Monsieur [T] à lui verser la somme de 1.480 euros au titre du remplacement de son téléviseur.
* infirmer la décision déférée en ce qu'elle l'a débouté de sa demande de condamnation de Monsieur [T] à lui verser la somme de 300 euros au titre de son préjudice d'immobilisation.
* infirmer la décision déférée en ce qu'elle l'a débouté de sa demande de condamnation de Monsieur [T] à lui verser la somme de 1.500 euros au titre de son préjudice moral
* infirmer la décision déférée en ce qu'elle l'a débouté de sa demande de condamnation de Monsieur [T] à lui verser la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
* infirmer la décision déférée en ce qu'elle l'a débouté de sa demande de condamnation de Monsieur [T] aux entiers dépens de l'instance en ce compris les frais de l'expertise judiciaire et les dépenses du référé.
* infirmer la décision déférée en ce qu'elle l'a condamné à verser à Monsieur [T] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
* infirmer la décision déférée en ce qu'elle l'a condamné aux entiers dépens de l'instance.
Statuant de nouveau.
*condamner Monsieur [T] à lui verser la somme de 3.550 € TTC au titre de son préjudice financier, somme à parfaire des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation.
*condamner Monsieur [T] à lui verser la somme de 975 € au titre de son préjudice de jouissance relatif à la mise en 'uvre de dispositif de récupération des infiltrations les jours de pluie et désagréments concernant les coulures sur les murs, somme à parfaire des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation.
*condamner Monsieur [T] à lui verser la somme de 744 € au titre de son préjudice de jouissance relative à la vision permanente des traces de coulures et d'infiltrations, somme à parfaire des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation.
*condamner Monsieur [T] à lui verser la somme de 1.480 € au titre de son préjudice de jouissance relatif au remplacement du téléviseur, somme à parfaire des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation.
*condamner Monsieur [T] à lui verser la somme de 300 € au titre de son préjudice d'immobilisation, somme à parfaire des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation.
*condamner Monsieur [T] à lui verser la somme de 1.500 € au titre de son préjudice moral
*condamner Monsieur [T] à lui verser la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, en première instance
*condamner Monsieur [T] à lui verser la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel
* condamner Monsieur [T] aux entiers dépens de l'instance en ce compris la somme de 3.365,03 euros au titre des frais de l'expertise fixés selon l'ordonnance de taxe du 9 mars 2020 et d'instance de référés de première intance y ajoutant les dépens de l'appel.
Au soutien de ses demandes, Monsieur [Z] précise que le vice invoqué affecte l'étanchéité de son habitation qui, défectueuse, entraîne à chaque pluie, infiltrations et coulures d'eau plus ou moins importantes.
Il reproche à la juridiction de première instance d'avoir considéré que le vice était visible et qu'il ne rapportait pas la preuve de ce que les bandes autocollantes orange posées sur la toiture l'avaient été postérieurement à la visite du bien et avant la signature de l'acte de vente.
Cependant il maintient que les insuffisances d'étanchéité de la toiture causées par une vétusté de l'auvent tel que relevées par l'expert judiciaire, constituent un vice qui lui a été caché pour être préexistant à la vente.
Il indique que cette situation lui a causé de nombreux préjudices ( financier, jouissance, moral et immobilisation) parfaitement justifiés.
Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 23 juillet 2021 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, Monsieur [T] demande à la cour, de :
*confirmer dans son intégralité le jugement rendu le 5 janvier 2021 par le tribunal judiciaire de Grasse- Pôle de proximité.
Par conséquent.
*débouter Monsieur [Z] de toutes ses demandes, fins et conclusions d'appel.
* constater qu'il est de bonne foi.
À titre principal.
*juger qu'il n'existe aucun vice caché affectant le bien immobilier vendu à Monsieur [Z].
* juger que les vices affectant le bien immobilier sont apparents.
À titre subsidiaire.
*dire qu'il accepte le montant retenu par l'expert relativement au chiffrage des travaux de réfection à hauteur de 3.550 € sous réserve de la production par Monsieur [Z] de justificatif de non prise en charge par son assurance desdits travaux.
* lui accorder de larges délais de paiement pour s'acquitter de cette somme.
En tout état de cause.
*condamner Monsieur [Z] au paiement de la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
*condamner Monsieur [Z] aux entiers dépens.
À l'appui de ses demandes, Monsieur [T] fait valoir qu'il incombe à l'acheteur de rapporter la preuve du vice caché et de ses différents caractères , rappelant que le vendeur n'est pas tenu à garantie lorsque l'acheteur a eu connaissance au moment de la vente du vice dont la chose vendue était affectée.
Il indique notamment qu'aux termes tant de l'expertise amiable que de l'expertise judiciaire que les désordres proviennent d'un état de vétusté de la toiture, soulignant que la vétusté de la toiture et des éléments la composant (solins, tuiles; etc) était parfaitement connue de l'acheteur préalablement à la régularisation de la vente notariée du bien litigieux le 28 juin 2017.
Il précise en effet que Monsieur [Z] a eu les clés dudit bien préalablement à cette vente ce qui lui a permis de connaître l'état exact du bien immobilier qu'il allait acheter.
Par ailleurs Monsieur [T] souligne que contrairement à ce qu'allègue ce dernier, il n'apparaît aucunement à la lecture du rapport judiciaire que l'expert aurait conclu à une quelconque responsabilité de sa part.
Enfin si la cour de céans considérait les vices affectant le bien comme cachés, il demande de débouter Monsieur [Z] de ses demandes au titre des préjudices de jouissance et d'immobilisation, rappelant qu'il n'est pas un vendeur professionnel, précisant au surplus que le préjudice moral allégué par l'appelant n'est nullement justifié.
******
L'ordonnance de clôture est intervenue le 21 avril 2022.
L'affaire a été plaidée le 5 mai 2022 et mise en délibéré au 1er septembre 2022
******
1°) Sur l'existence d'un vice caché
Attendu que l'article 1641 du Code civil dispose que 'le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus.'
Que l'article 1642 dudit code énonce que 'le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même'
Que l'article 1643 rappelle qu'il est tenu des vices cachés quand même il ne les aurait pas connus à moins que dans ce cas il n'est stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie'
Attendu que Monsieur [T] a vendu à Monsieur [Z], selon acte notarié en date du 28 juin 2017, une maison à [Localité 3].
Qu'aux termes d'une clause d'exclusion de la garantie des vices cachés, il est indiqué que 'l'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents et des vices cachés. S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier (...) ou si le vendeur bien que non professionnel, a réalisé lui-même des travaux ou bien encore s'il est prouvé par l'acquéreur, dans les délais légaux ,que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.'
Que le 16 novembre 2017 Monsieur [Z] adressait un courriel à Monsieur [T] l'avisant notamment que 'le conduit de cheminée fuyait lorsqu'il pleuvait' et que 'sa voisine lui avait dit qu'il était au courant car elle avait loué cette maison pour des amis et que ça leur était arrivé'
Que par courriel du 17 novembre 2017, Monsieur [T] lui répondait qu'effectivemment il y avait eu des fuites en juin 2016 lorsque les amis de Mme [U] avaient loué le cottage mais qu'il n'y avait plus eu de fuite depuis que les réparations avaient été effectuées.
Que Monsieur [Z] soutient que ce dernier avait parfaitement connaissance de ces vices cachés qui pré-existaient à la vente.
Attendu qu'il résulte du rapport d'expertise PACIFICA réalisée par le Cabinet AGU PJ EXPERTS en date du 31 janvier 2018 que :
-les trois devis fournis indiquent tous, sans exception, qu'il convient de reprendre les solins de la toiture incriminée.
-concernant ces solins, le vendeur aurait clairement indiqué ce que ne conteste pas la partie adverse que ces ouvrages ont été repris en 2016. À ce titre nous constatons que des bandes de relevés d'étanchéité autocollantes ont été apposées sur les solins originels. Ces reprises apparaissent récentes ( 1 à 2 ans)
Et de conclure
' D'un point de vue juridique, nous ne pouvons démontrer que les infiltrations étaient préexistantes au moment de la vente, toutefois il est clairement établi que des infiltrations étaient présentes en 2016 et que des reprises ont été effectuées pour y remédier.
Dès lors l'ancien propriétaire était parfaitement informé de défauts au niveau des solins.
En l'état il est important d'obtenir une réponse concernant les travaux de reprise effectués en 2016, une recherche de responsabilité de la personne qui a réalisé l'ouvrage pourrait peut-être être envisagée.'
Attendu que le cabinet TEXA EXPERTISES missionné par Groupama, assureur protection juridique de Monsieur [T] concluait quant à lui que ' la couverture constatée lors de leur expertise s'avérait être identique à celle constatée au moment de la vente.
De cette manière le toit, notamment les solins, sont parfaitement visibles depuis le jardin de la maison.
Nous pouvons clairement constater la présence de solins réalisés au moyen de bandes autocollantes.
Ce système ne peut être que provisoire.
En notre sens Monsieur [Z] ne peut prétendre à un vice caché puisque les solins sont visibles à l''il nu.'
Attendu que l'expert désigné par l'ordonnance de référé du 28 février 2019 indiquait dans son rapport du 31 décembre 2019 que 'la cause des désordres provient d'un défaut d'étanchéité des solins de la couverture de l'auvent en raison d'une part de la vétusté de cette toiture, d'un entretien insuffisant et d'autre part d'une réparation non adaptée.
La réparation effectuée en 2016 consistant à mettre une bande autocollante à froid sur les solins n'est pas conforme aux règles de construction et par conséquence, celle-ci ne permet pas de régler les problèmes d'étanchéité rencontrés.'
Qu'il ajoutait que ' les désordres proviennent d'un état de vétusté de la toiture de l'auvent préexistant à la vente du cottage à Monsieur [Z] et plus particulièrement des solins de cette toiture. Les réparations qui ont été effectuées sur les solins par Monsieur [T] ne sont pas adaptées et inefficaces.
La photo n°1 prise 18 février 2017 à 16h57 par Monsieur [Z] montre clairement que la réparation des solins par bandes autocollantes orange n'était pas réalisée à cette date et ce contrairement aux déclarations de Monsieur [T] qui considère avoir effectué ces travaux en septembre 2016.'
Attendu qu'il est acquis aux débats que Monsieur [T] n'a pas la qualité de professionnel de l'immobilier et que ce dernier a effectué les réparations sur les solins, qui selon l'expert judiciaire, ne sont pas adaptées et par la même, inefficaces.
Qu'il résulte de la photo n°2 en page 11 du rapport de l'expert judiciaire du 31 décembre 2019 que des travaux de colmatage des abergements de la cheminée en orange ont été effectués ainsi que des réparations des solins par une bande à froid autocollante orange.
Que ces bandes autocollantes posées sur le toit sont parfaitement visibles depuis le jardin de la maison, leur couleur et leur aspect les distinguant nettement des tuiles.
Que Monsieur [Z] produit une photographie en date du 18 février 2017 de la toiture, jointe au rapport d'expertise, afin de montrer que les bandes autocollantes oranges autour du conduit de cheminée pour le colmater et le long de la toiture pour constituer des solins ne s'y trouvaient pas à cette date et qu'il ne pouvait donc avoir eu connaissance du mauvais état de la toiture.
Qu'il convient toutefois de relever, comme l'a très justement mentionné le premier juge dans sa décision, que l'angle de cette photographie ne permet pas de distinguer la base du conduit de la cheminée, ni même la paroi le long de laquelle les bandes sont posées.
Que par ailleurs, Monsieur [Z] ne conteste pas le fait que Monsieur [T] lui avait confié les clés du cottage , avant la signature de l'acte authentique.
Qu'il a eu ainsi tout loisir pour inspecter la maison.
Qu'il n'a pas pu dés lors ne pas avoir eu son attention attirée par ces bandes particulièrement voyantes si celles-ci, comme il le prétend sans le prouver, ont été placées après le 18 février 2017.
Que les attestations produites aux débats tant par Monsieur [Z] que Monsieur [T] seront écartées comme étant non conformes aux dispositions de l'article 202 du code de procédure civile.
Qu'il résulte ainsi de ces éléments que Monsieur [Z] affirme, sans le démontrer, que ces bandes ont été posées postérieurement à sa visite du bien et avant la signature de l'acte de vente.
Qu'au contraire, la présence de solins réalisés au moyen de bandes autocollantes étaient visibles à l'oeil nu.
Que ce système provisoire ne pouvait échapper à un acheteur, même profane de la construction.
Qu'il convient dès lors de juger qu'il n'existe aucun vice caché affectant le bien immobilier vendu à Monsieur [Z], que les vices affectant le bien immobilier étaient apparents et de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a débouté Monsieur [Z] de toutes ses demandes.
2°) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'
Qu'en l'espèce, Monsieur [Z] est la principale partie succombant en appel.
Qu'il convient par conséquent de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner Monsieur [Z] aux entiers dépens de première instance et en cause d'appel de la présente procédure.
Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine , au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.
Qu'il y a lieu de confirmer le jugement dont appel sur ce point et de condamner Monsieur [Z] au paiement de la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,
CONFIRME le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grasse- Pôle de proximité du 5 janvier 2021 en toutes ses dispositions.
Y AJOUTANT,
CONDAMNE Monsieur [Z] au paiement de la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
CONDAMNE Monsieur [Z] aux entiers dépens.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
