COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
1ère Chambre C
ARRÊT
DU 22 MARS 2018
N° 2018/223
A. R.
Rôle N° 17/05727
N° Portalis DBVB-V-B7B-BAIBG
SA LENOTRE
C/
SCI AIDABO
Grosse délivrée
le :
à :
Maître CHERFILS
Maître JOLY
DÉCISION DÉFÉRÉE À LA COUR :
Ordonnance de référé rendue par le président du tribunal de grande instance de Nice en date du 10 mars 2017 enregistrée au répertoire général sous le n° 16/02119.
APPELANTE :
SA LENOTRE,
dont le siège est [Adresse 1]
représentée par Maître Romain CHERFILS de la SELARL LEXAVOUE AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, substitué par Maître Pauline BOUGI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté de Maître Sébastien REGNAULT, avocat au barreau de PARIS
INTIMÉE :
SCI AIDABO,
dont le siège est [Adresse 2]
représentée par Maître Thimothée JOLY, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 12 février 2018 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Madame Annie RENOU, conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
LA COUR ÉTAIT COMPOSÉE DE :
Madame Geneviève TOUVIER, présidente
Madame Annie RENOU, conseillère
Madame Lise LEROY-GISSINGER, conseillère
qui en ont délibéré.
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Monsieur Serge LUCAS.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 mars 2018.
ARRÊT :
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 mars 2018,
Signé par Madame Lise LEROY-GISSINGER, conseillère faisant fonction de présidente, par suite d'un empêchement de la présidente, et Monsieur Serge LUCAS, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSÉ DE L'AFFAIRE :
Selon bail commercial en date du 28 avril 2008, la SCI AIDABO a donné à bail commercial à la société LENOTRE un local dépendant d'un immeuble sis à [Adresse 3], savoir une boutique faisant l'angle avec l'avenue [Adresse 4] et un sous-sol auquel on accède par un escalier intérieur.
Par acte d'huissier en date du 7 décembre 2016, la SCI AIDABO a fait assigner la société LENOTRE devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Nice en demandant à voir constater, pour défaut d'exploitation caractérisée, l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail.
Par ordonnance en date du 10 mars 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance de Nice a :
- constaté que le contrat de bail à usage commercial liant les parties se trouve résilié de plein droit depuis le 18 novembre 2016 ;
- dit qu'à défaut pour la société LENOTRE d'avoir quitté les lieux dans le mois de la signification de l'ordonnance, il pourra être procédé à son expulsion au vu de la présente décision avec l'assistance de la force publique si besoin est ;
- dit que, dans l'attente de son départ effectif, elle sera tenue à compter du 18 novembre 2016 au règlement d'une indemnité d'occupation sans droit ni titre égale au montant du loyer en cours ;
- condamné la Société LENOTRE au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens comprenant notamment le coût de la mise en demeure d'avoir à maintenir l'exploitation des lieux.
La SA LENOTRE a relevé appel le 23 mars 2018.
Dans ses dernières conclusions du 15 janvier 2018, elle demande à la cour :
- d'infirmer l'ordonnance en toutes ses dispositions ;
- de dire et juger n'y avoir lieu à référé du fait de l'existence de contestations sérieuses ;
- en conséquence, de débouter la société AIDABO de toutes ses demandes ;
- de condamner la société AIDABO à payer à la société LENOTRE la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens distraits au profit de la SELARL LEXAVOUE AIX EN PROVENCE, avocats associés aux offres de droit.
Dans ses dernières conclusions du 6 février 2018, la SCI AIDABO a demandé à la cour :
- de confirmer l'ordonnance ;
- de débouter la SA LENOTRE de ses demandes ;
- de condamner la SA LENOTRE à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
La cour se rapporte aux conclusions des parties quant aux faits et à leurs moyens.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Attendu que, le 28 avril 2008, la SCI AIDABO, bailleresse, a loué à la société LENOTRE des locaux à usage commercial sis à [Adresse 3], savoir une boutique faisant l'angle avec l'avenue [Adresse 4] et un sous-sol auquel on accède par un escalier intérieur ;
Que, par déclaration en date du 27 juillet 2016, la SA LENOTRE a avisé la ville de [Localité 1] de son intention de céder le bail commercial afférent à son fonds de commerce dans le cadre d'une vente amiable du fonds pour le montant de 300 000 euros ;
Que, le 4 août 2016, elle a signé une promesse synallagmatique de cession du droit au bail au profit de la société N2F sous certaines conditions suspensives, dont la purge de droit de préemption de la mairie de [Localité 1] ; qu'elle s'engageait à faire la déclaration nécessaire dans les deux semaines suivant la signature de l'acte ;
Que, parallèlement, une promesse de bail était signée entre la SCI AIDABO et la société N2F le 31 août 2016 ainsi qu'un protocole d'accord entre la SCI AIDABO et la SA LENOTRE le 23 août précédent ;
Attendu que, par lettre du 26 septembre 2016, la ville de [Localité 1] a manifesté son intention de préempter le bail commercial ; que, dès lors, en application de l'article R 214-9 du code de l'urbanisme, l'acte constatant la cession devait être signé dans le délai de 3 mois suivant la notification de l'accord sur le prix et les conditions indiquées dans la déclaration préalable ;
Que la signature n'est pas intervenue, la ville de [Localité 1] ayant fait savoir, par lettre du 16 novembre 2016, que, la déclaration de cession initiale étant entachée d'irrégularité, elle souhaitait être destinataire d'une nouvelle déclaration afin de permettre à la collectivité d'apprécier la valeur réelle du bien ;
Attendu qu'un litige est actuellement pendant devant le tribunal de grande instance de Nice entre la ville de Nice et la SA LENOTRE concernant la validité de la déclaration du 27 juillet 2016 ;
Attendu que, le 14 octobre 2016, la SA LENOTRE a fait dresser un constat d'huissier duquel il ressort que toute activité a cessé dans les lieux loués depuis le 10 septembre précédent ;
Que le 18 octobre suivant , la SCI AIDABO a fait signifier à la SA LENOTRE une mise en demeure reprenant la clause résolutoire du bail lui enjoignant d'avoir à maintenir les locaux loués en état permanent d'utilisation effective en application de l'article 7 du contrat ;
Que la SA LENOTRE a restitué les clés et fait établir l'état des lieux de sortie le 4 avril 2017 ;
Attendu qu'elle prétend qu'à la date du 26 septembre 2016 , du fait de l'exercice par la ville de [Localité 1] de son droit de préemption, elle n'était plus titulaire du bail et qu'elle n'avait donc pas à se conformer à la mise en demeure du 18 octobre 2016 ;
Attendu toutefois que , sans que le juge des référés n'ait la compétence de statuer sur la validité ou non de la déclaration du 27 juillet 2016, il ressort de l'évidence que la ville de [Localité 1] n'a en l'état pas donné suite à sa proposition de préemption et qu'aucune cession n'a été réalisée dans les 3 mois de l'accord sur le prix et les conditions de cession prévus par l'article R 214-9 du code de l'urbanisme ;
Que la SA LENOTRE n'était dès lors pas autorisée à cesser son exploitation du fonds, cette cessation constituant un trouble manifestement illicite au sens de l'article 809 alinéa 1 du code de procédure civile ;
Qu'en effet, la condition suspensive de la promesse synallagmatique de cession du droit au bail concernant la purge du droit de préemption n'était pas levée ;
Qu'enfin, le litige opposant la SA LENOTRE à la ville de Nice n'est pas opposable à la SCI AIDABO qui avait un intérêt certain à voir poursuivre l'exploitation du fonds afférente aux lieux loués ;
Attendu que, l'exploitation du fonds n'ayant pas été reprise dans le mois de la mise en demeure, c'est à bon droit que le premier juge a constaté la résiliation du bail à effet du 18 novembre 2016, un mois après la mise en demeure d'exploiter et fixé l'indemnité d'occupation due à compter de cette date ;
Attendu que la cour constatera que l'expulsion est devenue sans objet en raison du départ de la locataire au mois d'avril 2017 ;
Attendu qu'il ne paraît pas inéquitable de condamner la SA LENOTRE à payer à la SCI AIDABO la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel et de laisser à la SA LENOTRE ses propres frais irrépétibles ;
PAR CES MOTIFS,
La cour,
Confirme l'ordonnance déférée dans son intégralité ;
Y ajoutant,
Dit que la décision d'expulsion est devenue sans objet ;
Condamne la SA LENOTRE à payer à la SCI AIDABO la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Déboute la SA LENOTRE de sa demande en remboursement de ses frais irrépétibles ;
Condamne la SA LENOTRE aux entiers dépens de l'instance d'appel.
Le greffier,Pour la présidente empêchée,
La conseillère,
L. Leroy-Gissinger
