DU 17 Septembre 2003 ------------------------- C.S/M.F.B
Jean-Marie X..., Louis X... C/ S.A.R.L. LA CAVE BIARNAISE Maître Jean-Pierre K. RG N : 02/00942 - A R R E T N° - ----------------------------- Prononcé à l'audience publique du dix sept Septembre deux mille trois, par Bernard BOUTIE, Président de Chambre, LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère Chambre dans l'affaire, ENTRE :
Monsieur Jean-Marie X... Monsieur Louis X... représenté par Me NARRAN, avoué assisté de la SCP SOCIETE D'AVOCATS C.FAUGERE F. FAUGERE L.BELOU, avocats APPELANTS d'un jugement du Tribunal de Grande Instance de CAHORS en date du 17 Mai 2002 D'une part, ET : S.A.R.L. LA CAVE BIARNAISE prise en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siège 74 avenue de la République 46130 BIARS SUR CERE représentée par Me Solange TESTON, avoué assistée de la SCP GOUT - DIAS, avocats Maître Jean-Pierre K. pris en qualité de mandataire liquidateur de M. S. Victor Y..., représenté par Me TANDONNET, avoué assisté de la SCPA LAGARDE- ALARY- CHEVALIER- KERAVAL-GAYOT, avocats INTIMES D'autre part, a rendu l'arrêt contradictoire. La cause a été débattue et plaidée en audience publique, le 25 Juin 2003 sans opposition des parties, devant Bernard BOUTIE, Président de Chambre rapporteur et Christophe STRAUDO, Vice-Président placé rapporteur désigné par ordonnance du Premier Président en date du 5 mars 2003, assistés de Dominique SALEY, Greffière. Le Président rapporteur et le Vice-Président rapporteur et rédacteur en ont, dans leur délibéré, rendu compte à la Cour composée, outre eux-mêmes, de François CERTNER, Conseiller, en application des dispositions des articles 945-1 et 786 du Nouveau Code de Procédure Civile, et qu'il en ait été délibéré par les magistrats ci-dessus nommés, les parties ayant été avisées de la date à laquelle l'arrêt serait rendu. EXPOSE DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES
Louis X... et Jean X... ont consenti un bail à José R. le 23 mai 1997 sur un local à usage commercial sis à Biars sur Cere (46).
Par acte notarié du 27 juin 1997, ce dernier a vendu le fonds de commerce comprenant le droit au bail à Victor S. en présence des bailleurs.
Par acte sous seing privé en date du 22 juillet 2000, Victor S. s'est engagé a céder à son tour le fonds à Messieurs Z... et C. lesquels ont constitué le 18 août 2000 la S.A.R.L. "La Cave Biarnaise";
Victor S. a finalement cédé son fonds de commerce et le droit au bail à cette dernière suivant acte notarié du 18 septembre 2000 établi par Me G..
L'acte de vente a été signifié aux bailleurs le 4 octobre 2000.
Préalablement à cette cession, Jean-Marie et Louis X... avaient fait assigner le 22 juin 2000 Victor S. devant le Tribunal de Grande Instance de Cahors aux fins de voir prononcer résiliation du bail commercial initialement consenti au bénéfice de José R. en raison du non paiement des loyers depuis le mois de janvier 2000.
La liquidation judiciaire de Victor S. ayant été prononcée le 3 octobre 2000 par le Tribunal de Commerce de Cahors et Me K. désigné en qualité de liquidateur.
Les bailleurs l'ont fait assigner aux mêmes fins par exploit du 23 janvier 2001 sollicitant:
- l'expulsion sans délai et sous astreinte de Victor S.,
- la condamnation de Maître K. au paiement d'un arriéré de loyers et de charges à compter du 1er février 2000..
- la fixation d'une indemnité d'occupation de 3 000,00 francs par mois à compter de la décision à intervenir,
La S.A.R.L "la Cave Biarnaise" est intervenue à la procédure.
Par jugement du 17 mai 2002, la juridiction les a déboutés de l'ensemble de leurs demandes, et leur a déclaré opposable l'acte de
cession intervenu au profit de la S.A.R.L. "La Cave Biarnaise" le 18 septembre 2000.
Contestant le termes de cette décision, Jean-Marie et Louis X... en ont relevé appel suivant déclaration du 8 Juillet 2002 dans des conditions de forme et de délais non contestées.
Au terme de leurs ultimes conclusions du 28 mai 2003, ils en sollicitent réformation pour le tout.
Ils soutiennent en premier lieu que la cession intervenue le 18 septembre 2000 leur est inopposable en raison du non respect des exigences de forme résultant des clauses contractuelles, en l'espèce l'obligation pour le cédant de s'assurer de la présence des bailleurs lors de la cession ou à tout le moins de leur due convocation.
Ils précisent à ce titre que la seule notification a posteriori de celle-ci par acte extra-judiciaire ne peut suffire au respect des exigences fixées par l'article 1690 du Code Civil, pas plus qu'elle ne saurait opérer régularisation de l'acte précédemment intervenu. Ils ajoutent qu'au surplus, le fait qu'ils aient pu être officieusement informés de la cession litigieuse ne saurait être tenu pour l'accomplissement de l'obligation de convocation résultant du bail.
Ils demandent en conséquence à la Cour de leur déclarer inopposable l'acte de cession du 18 septembre 2000, de constater la résiliation du bail, d'ordonner l'expulsion immédiate de la S.A.R.L. "La Cave Biarnaise" sous astreinte de 200,00 euro par jour de retard à compter du délai d'un mois suivant notification de l'arrêt à intervenir, et de condamner Maître K. es qualité au paiement des loyers échus jusqu'au jour de la restitution des lieux.
Ils sollicitent pour le surplus la condamnation de ce dernier au paiement des dépens d'instance et d'appel, ainsi que sa condamnation solidaire avec la S.A.R.L. "La Cave Biarnaise" au paiement d'une
somme de 2 000,00 euro par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Par conclusions du 12 février 2003 Maître K. conclut à la confirmation du jugement déféré.
Rappelant les stipulations expresses du bail, il relève qu'en l'espèce :
- Victor S. a consenti à la cession de son bail au bénéfice d'un commerçant exerçant la même activité, et qu'en conséquence il ne se trouvait nullement tenu par l'obligation de recueillir l'assentiment des bailleurs;
- la clause litigieuse prévoyant l'appel de ces derniers à la passation de l'acte notarié est une simple clause de concours, et non d'agrément, dont l'irrespect ne fait pas grief, n'est en aucun cas sanctionné, et s'est trouvé en toute hypothèse couvert par la signification ultérieure de la cession aux bailleurs conformément aux dispositions de l'article 1690 du Code Civil;
Il sollicite au surplus condamnation des consorts X... au paiement d'une somme de 1200,00 euro par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, ainsi qu'au paiement des dépens d'appel.
Au terme de ses ultimes conclusions enregistrées le 20 mai 2003, la S.A.R.L. "La Cave Biarnaise" conclut à titre principal à la confirmation de la décision entreprise.
Elle indique à cette fin :
- que la clause visant l'obligation d'appeler les bailleurs à l'acte de cession n'est assortie d'aucun formalisme, si bien que le seul fait que ces derniers en aient été avisés, ainsi qu'il résulte de l'attestation délivrée par le notaire instrumentaire, suffit à en asseoir la régularité;
- qu'en outre, l'acte de cession a fait l'objet d'une notification régulière n'ayant suscité aucune réaction de la part des consorts X...; - qu'en toutes hypothèses, les stipulations contractuelles visées ne sont qu'une stricte mise en oeuvre des dispositions de l'article 1690 du Code Civil, lequel n'impose l'obligation d'appel à l'acte du bailleur ou de notification a posteriori que de manière alternative, et non cumulative, s'agissant d'une cession pour laquelle le consentement du bailleur n'est pas requis;
- qu'au surplus, ces derniers ne peuvent se prévaloir en l'espèce d'aucun grief résultant de leur défaut d'appel à l'acte de cession;
- qu'à l'évidence les décisions jurisprudentielles des 20 février et 15 mai 1996 des Cours d'Appel de Paris et d'Agen invoquées par les consorts X... à l'appui de leurs prétentions ne sauraient être retenues en l'espèce en l'état de la connaissance qu'ils avaient de l'existence de la cession du bail, de la notification ultérieure de l'acte de cession dont ils se sont trouvés destinataires, et de l'absence de tout formalisme imposé à l'obligation d'information des bailleurs, leur consentement n'ayant pas à être requis;
Subsidiairement, la S.A.R.L. "La Cave Biarnaise" sollicite l'octroi d'un délai de 18 mois pour quitter les lieux dans l'hypothèse où la cession litigieuse serait déclarée inopposable aux consorts X...
Elle sollicite en outre une somme de 2 000,00 euro par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 juin 2003. MOTIFS DE LA DÉCISION Vu les moyens et prétentions des parties tels que développés dans leurs ultimes conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour de plus amples informés; sur l'opposabilité de la cession du fonds de commerce.
Attendu qu'au terme de l'article 1690 du Code Civil, le cessionnaire n'est saisi à l'égard des tiers que par la signification du transport faite au débiteur; que néanmoins le cessionnaire peut être également saisi par l'acceptation du transport faite par le débiteur dans un acte authentique;
Attendu que l'accomplissement de l'une ou de l'autre de ces formalités peut devenir inutile si propriétaire, non seulement a eu connaissance de cette cession, mais l'a également, acceptée sans équivoque;
Que la seule signification de la cession ne peut dès lors suffire si le bail faisait obligation au preneur d'appeler le bailleur à concourir à l'acte
Attendu qu'en l'espèce, il est expressément stipulé aux termes du paragraphe "cession- sous location" contenu dans le contrat de bail du 27 mai 1997: " le preneur ne pourra dans aucun cas et sous aucun prétexte, céder son droit au présent bail, ni sous louer en tout ou en partie les locaux loués, sans le consentement exprès et par écrit du bailleur, sous peine de nullité des cessions et sous locations consenties au mépris de cette clause et même de résiliation du bail, si bon semble au bailleur. Toute cession ou sous location, qui devra avoir lieu par acte notarié, afin qu'une copie exécutoire puisse être délivrée au bailleur, sans frais à sa charge, pour lui servir de titre exécutoire, devra être signifiée au bailleur par acte extra judiciaire ou acceptée par lui dans les conditions prévues par l'article 1690 du Code Civil. Toutefois, le preneur pourra sans avoir
besoin de ce consentement, consentir une cession de son bail à un successeur dans son commerce ou exercée par lui, ou une sous location totale au locataire du fonds de commerce, en cas de mise en gérance. Dans ce cas néanmoins, la cession ou la sous location devra pour être valable, être constatée par acte notarié, afin qu'une copie exécutoire soit délivrée au bailleur , et en présence de ce dernier ou celui-ci dûment appelé"
Attendu qu'en l'espèce, il est constant que la cession entre Victor S. et la S.A.R.L. la Cave Biarnaise est intervenue sans modification de la nature de l'activité du fonds de commerce;
Qu'elle s'inscrit en conséquence dans le second cas de figure prévu par le bail, le consentement du bailleur n'étant pas nécessaire;
Qu'il était par contre explicitement prévu que cette cession, pour être valable, devait être constatée par acte notarié et en présence de ce dernier ou celui-ci dûment appelé;
Qu'en l'espèce, il est constant que la vente a été constatée par acte authentique et signifiée aux consorts X... dans les formes prévues; qu'elle s'est néanmoins déroulée hors la présence du bailleur et sans qu'il ait été dûment appelé;
Qu'il est acquis au débat que cette dernière condition n'a pas été respectée;
Que les intimés soutiennent toutefois que les appelants avaient été informés de la cession du bail; qu'ils produisent ainsi deux attestations du notaire rédacteur, Me G., et de son clerc, qui confirment avoir reçu Jean Louis X... en présence de M.C. aux fins d'évoquer l'acte de cession quelques jours avant sa rédaction;
Attendu néanmoins qu'en matière de cession de baux commerciaux, la seule connaissance du transfert de bail n'est pas suffisante;
Que l'acceptation tacite du bailleur doit résulter d'attitudes non équivoques pour emporter dispense de l'obligation de l'appeler à
l'acte;
Que dans le cas d'espèce, le seul fait d'avoir prévu cette clause d'intervention démontre en outre qu'il ne s'agissait pas dans l'esprit des bailleurs d'une clause de pure forme et témoigne au contraire de l'importance qu'ils attachaient à la possibilité qui leur était réservée de faire connaître leur opinion ;
Que le locataire et les preneurs n'avaient de surcroît aucune raison d'écarter de l'acte les propriétaires des murs alors que leur comparution n'était pas obligatoire ( puisqu'il suffisait de les appeler) et que leur accord n'était pas requis pour la signature de l'acte;
Que sa signification régularisée le 4 octobre 2000 ne les dispensait pas d'observer les conditions de forme, et spécialement de convoquer les bailleurs pour la passation de l'acte de façon à leur permettre de vérifier la régularité de l'opération;
Que contrairement à leurs affirmations , l'attestation de Me G. et de son clerc ne permettent en aucun cas d'établir que les bailleurs aient accepté de manière non équivoque cette cession;
Attendu qu'au regard des ces éléments, l'inobservation de la clause d'intervention du bailleur rend dès lors inopposable aux consorts X... l'acte de cession intervenu entre Victor S. et la S.A.R.L. la Cave Biarnaise le 18 septembre 2000;
Que la décision déférée doit en conséquence être réformée sur ce point; sur la résiliation du bail.
Attendu qu'il n'est pas contestable que Victor S. n'a pas payé le prix du bail aux termes convenus à compter du mois de février 2000 ; Que malgré cette attitude, les consorts X... se sont abstenus de lui faire délivrer une sommation qui, demeurée infructueuse pendant plus d'un mois, leur aurait permis d'obtenir de plein droit la résiliation
du bail en application des clauses contractuelles ;
Qu'il convient dès lors de rechercher si cette infraction ou l'absence de respect des formalités de la cession du bail sont suffisamment grave pour en justifier sa résiliation judiciaire;
Attendu qu'en premier lieu, le défaut de convocation des bailleurs à l'acte de cession ne saurait en soit constituer une faute suffisamment grave dès lors que leur consentement n'était pas nécessaire à la réalisation de l'acte; Que la bonne foi du cédant ou des preneurs ne saurait en outre être remise en cause dans le cas d'espèce dès lors que les consorts X... ont été associés à cette vente, ainsi que cela résulte des attestations précitées, et que le défaut de leur convocation à l'acte de cession résulte avant tout d'une omission imputable au notaire rédacteur;
Attendu qu'en second lieu, il convient de constater que si Victor S. a rencontré de nombreuses difficultés financières, il a néanmoins entrepris de multiples démarches aux fins de céder son bail et régulariser sa situation d'impayés en consignant dès le mois de juillet 2000 les arriérés de loyers;
Qu'en cédant son fonds de commerce, il a de surcroît garanti les droits des bailleurs, la S.A.R.L. "la Cave Biarnaise" s'acquittant dès le mois de septembre 2000 des loyers;
Qu'en considérant dès lors que Victor S. n'avait pas manqué gravement à ses obligations et en retenant qu'il n'y avait pas lieu à résiliation du bail, les premiers juges ont fait une juste application des dispositions légales aux éléments de l'espèce;
Que leur décision sera en conséquence confirmée sur ce point sur la demande d'expulsion. Attendu que la cession de bail intervenue le 18 septembre 2000 étant inopposable aux consorts X..., il n'est pas contestable que la S.A.R.L. la Cave Biarnaise occupe sans droit ni titre les locaux sis à Biars sur Cere;
Qu'il convient dès lors de faire droit à la demande des appelants de ce chef et d'assortir cette décision d'une astreinte;
Qu'au regard des éléments du dossier et de la bonne foi des occupants , il convient néanmoins de leur accorder un délai de 10 mois aux fins de libérer les lieux. sur les frais irrepétibles.
Attendu qu'au regard des éléments de l'espèce, il n'est pas inéquitable de laisser à la charge des parties les frais irrépétibles exposés tant en première instance qu'en cause d'appel; que la décision déférée doit en conséquence être confirmée sur ce point et les demandes fondées sur l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile rejetées. PAR CES MOTIFS
La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi,
Statuant publiquement par arrêt contradictoire à l'égard de toutes les parties et en dernier ressort,
En la forme, reçoit l'appel jugé régulier de Jean Marie et Louis X..., Au fond réforme partiellement la décision en ce qu'elle a déclaré opposable aux consorts X... l'acte de cession intervenu au profit de la S.A.R.L. la Cave Biarnaise le 18 septembre 2000 et rejeté leur demande d'expulsion ,
Déclare en conséquence cet acte inopposable à Jean Marie et Louis X... et constate l'occupation sans droit ni titre des lieux par la S.A.R.L. la Cave Biarnaise ,
Ordonne son expulsion par toutes voies de droit sous astreinte de 50 euros (cinquante euros) par jour de retard,
Accorde à la S.A.R.L. la Cave Biarnaise un délai de grâce de dix mois à compter de la présente décision pour quitter les lieux,
Confirme pour le surplus en toutes ses dispositions la décision déférée,
Y ajoutant,
Rejette les demandes plus amples ou contraires des parties
Dit que les dépens seront supportés par moitié par Me K. et la S.A.R.L. la Cave Biarnaise,
Ainsi fait et jugé les jours, mois et an susdits.
Le présent arrêt a été signé par Bernard BOUTIE, Président de Chambre et Dominique SALEY, Greffière. LA GREFFIERE LE PRÉSIDENT D. SALEY Z... BOUTIE
