Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
La société civile immobilière Scaleo a demandé au tribunal administratif de Montpellier l'annulation de l'arrêté du 23 janvier 2018 par lequel le maire de Montpellier lui a refusé un permis de construire modificatif dans le cadre de l'extension d'un bâtiment existant.
Par un jugement n° 1802671 rendu le 15 juillet 2020, le tribunal administratif de Montpellier a rejeté cette demande.
Procédure devant la cour :
Par une requête enregistrée le 7 septembre 2020 sous le n° 20MA03381 au greffe de la cour administrative d'appel de Marseille et ensuite sous le n° 20TL03381 au greffe de la cour administrative d'appel de Toulouse, la société civile immobilière Scaleo, représentée par la SELAS Fidal, demande à la cour :
1°) d'annuler le jugement du 15 juillet 2020 ;
2°) d'annuler l'arrêté du maire de Montpellier du 23 janvier 2018 ;
3°) d'enjoindre au maire de Montpellier de lui délivrer le permis de construire modificatif dans un délai de deux mois et sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;
4°) de mettre à la charge de la commune de Montpellier une somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- l'arrêté litigieux est entaché d'une erreur manifeste d'appréciation s'agissant de la hauteur de l'extension ;
- le service instructeur ne pouvait pas valablement lui opposer une cote du sol naturel différente de celle déclarée dans la demande de permis, laquelle correspond bien au niveau du terrain naturel reconstitué après les travaux ;
- à titre subsidiaire, à supposer que la cote du sol naturel soit erronée, le maire aurait dû autoriser le dépassement de hauteur au titre d'une adaptation mineure répondant aux conditions prévues par l'article L. 152-3 du code de l'urbanisme.
Par un mémoire en défense enregistré le 16 août 2021, la commune de Montpellier, représentée par la SCP CGCB et associés, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de la requérante une somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que les moyens invoqués ne sont pas fondés.
La clôture de l'instruction a été fixée au 25 août 2022.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Jazeron, premier conseiller,
- les conclusions de Mme Meunier-Garner, rapporteure publique,
- les observations de Me Lamouille, représentant la société civile immobilière Scaleo, et Me Becquevort, représentant la commune de Montpellier.
Considérant ce qui suit :
1. La société civile immobilière Scaleo a obtenu, par un arrêté du 28 janvier 2016, un permis de construire en vue de l'extension d'un bâtiment d'activités à usage d'entrepôt et de bureaux, pour une surface de plancher supplémentaire de 1 118 m2, sur un terrain constitué par les parcelles cadastrées TY 106, 107, 197 et 202, situées au n° 107 de la rue Joe Dassin, sur le territoire de la commune de Montpellier (Hérault). Par un courrier du 10 juillet 2017, le maire de Montpellier a indiqué à la société pétitionnaire avoir été informé de ce que la construction réalisée ne respectait pas l'autorisation accordée, notamment en ce qui concerne la hauteur du bâtiment. Puis, par un nouveau courrier du 12 octobre 2017, la même autorité a dressé à l'encontre de la société requérante un procès-verbal d'infraction en lui précisant avoir transmis l'ensemble du dossier au procureur de la République. La société civile immobilière Scaleo a alors sollicité, le 27 octobre 2017, un permis de construire modificatif portant sur plusieurs points, parmi lesquels la rectification de la hauteur du bâtiment au vu d'un nouveau plan topographique. Par un arrêté en date du 23 janvier 2018, le maire de Montpellier a refusé de lui délivrer ce permis modificatif. La société civile immobilière Scaleo relève appel du jugement du 15 juillet 2020 par lequel le tribunal administratif de Montpellier a rejeté sa demande tendant à l'annulation de l'arrêté du 23 janvier 2018.
Sur le bien-fondé du jugement :
2. En premier lieu, aux termes de l'article 10 du règlement de la zone 4AU1 du plan local d'urbanisme de la commune de Montpellier : " Hauteur maximale des constructions : / Définition de la hauteur maximale des constructions : / La hauteur maximale HM d'une construction est définie comme le maximum de la distance verticale de n'importe quel point de cette construction, superstructures comprises, à l'exception des cheminées, des antennes, des enseignes et des dispositifs techniques de captage de l'énergie solaire ou liés à la sécurité des personnes, au point correspondant du sol naturel avant tous travaux quand celle-ci est exprimée en mètres ou au point correspondant au niveau zéro dans le système de nivellement général de la France quand celle-ci est exprimée en mètres NGF. / 1) Dans tous les secteurs : / La hauteur maximale HM admise correspond à la plus restrictive des 2 règles édictées aux paragraphes 2 et 3 suivants : / (...) / 2) Normes spécifiques des secteurs de la zone : / ' dans le secteur 4AU1-1 : 12 mètres / (...) / 3) Normes générales de hauteur en fonction de l'indice de la zone : / (...) / ' dans le périmètre d'indice " f " : 21 mètres / (..) ". En application de ces dispositions, la hauteur maximale applicable au terrain d'assiette du projet en litige est de 12 mètres.
3. Le permis de construire n'ayant d'autre objet que d'autoriser la construction conforme aux plans et indications fournis par le pétitionnaire, l'administration saisie d'une demande de permis n'a à vérifier ni l'exactitude des déclarations du demandeur relatives à la consistance du projet, à moins qu'elles ne soient contredites par les autres éléments du dossier de demande, ni l'intention du demandeur de respecter ces déclarations, sauf en présence d'éléments établissant l'existence d'une fraude à la date à laquelle l'administration se prononce sur la demande. En revanche, l'autorité administrative peut relever les inexactitudes entachant les éléments du dossier de demande relatifs au terrain d'assiette du projet, notamment à sa surface ou à l'emplacement de ses limites séparatives, et, plus généralement, relatifs à l'environnement du projet, pour apprécier si ce dernier respecte les règles d'urbanisme qui s'imposent à lui.
4. En l'espèce, le permis de construire initial accordé le 28 janvier 2016 autorisait la société civile immobilière Scaleo à accoler à son bâtiment existant une partie en extension dont le point le plus haut se présentait à la cote 49,57 NGF, soit à douze mètres au-dessus de la cote 37,57 NGF matérialisant le niveau du terrain naturel avant travaux. Il ressort des pièces du dossier que la demande de permis de construire modificatif présentée par la société requérante le 27 octobre 2017, après réalisation d'au moins une partie des travaux, porte sur un immeuble dont le point culminant se situe à la cote 49,90 NGF, soit à 11,92 mètres au-dessus de la cote 37,98 NGF présentée comme étant celle du sol naturel " remis en état ", sur la base d'un nouveau plan topographique établi au mois de septembre 2017.
5. D'une part, il ressort des termes de l'arrêté attaqué que, pour refuser la demande de permis modificatif en litige, le maire de Montpellier a relevé que le nouveau plan topographique produit par la société pétitionnaire indiquait les cotes du terrain actuel en cours de construction, lequel ne pouvait pas servir de base au calcul de la hauteur maximale, puisque celle-ci devait s'apprécier par rapport au niveau du sol naturel avant travaux. Le maire s'est alors appuyé sur le plan topographique joint au dossier de demande du permis initial pour estimer que, par rapport à la cote du terrain naturel de 37,57 NGF mentionnée sur ce dernier plan, le projet présenté dans le dossier de permis modificatif avec un point culminant à la cote 49,90 NGF ne respectait pas la hauteur maximale de 12 mètres autorisée dans la zone 4AU1-1f. En prenant ainsi en compte les indications portées dans le dossier de demande de permis initial pour opposer à la société requérante l'inexactitude de ses nouvelles déclarations relatives au niveau du sol naturel avant travaux, alors au surplus que le permis modificatif avait été sollicité à la suite de la constatation récente d'une infraction concernant la hauteur de l'extension réalisée, le maire n'a pas méconnu le caractère déclaratif du permis de construire et n'a commis aucune erreur de droit.
6. D'autre part, la société civile immobilière Scaleo soutient que le nouveau plan topographique produit à l'appui de la demande de permis modificatif correspond à la réalité de la situation du terrain naturel telle qu'elle se présentait avant la réalisation des travaux, alors que le plan topographique annexé à sa demande de permis initial aurait été erroné en raison de l'imprécision des relevés qui lui avaient été communiqués par l'aménageur de la zone. Toutefois, la société requérante n'apporte pas davantage devant la cour des éléments étayés de nature à démontrer que la cote du sol naturel s'élevait à 37,98 NGF avant qu'elle n'engage les travaux d'extension de son bâtiment. Par suite et ainsi que l'ont estimé à bon droit les premiers juges, le maire de Montpellier n'a commis ni erreur de fait ni erreur d'appréciation en estimant que le projet présenté dans la demande de permis modificatif ne respectait pas la règle de hauteur maximale prescrite par l'article 10 précité du règlement du plan local d'urbanisme.
7. En second lieu, aux termes de l'article L. 421-6 du code de l'urbanisme : " Le permis de construire ou d'aménager ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l'utilisation des sols, à l'implantation, la destination, la nature, l'architecture, les dimensions, l'assainissement des constructions et à l'aménagement de leurs abords et s'ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d'utilité publique. ". Par ailleurs, aux termes des dispositions de l'article L. 152-3 de ce même code : " Les règles et servitudes définies par un plan local d'urbanisme : / 1° Peuvent faire l'objet d'adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes ; / 2° Ne peuvent faire l'objet d'aucune autre dérogation que celles prévues par les dispositions de la présente sous-section. ".
8. Il appartient à l'administration, saisie d'une demande de permis de construire, de déterminer si le projet qui lui est soumis ne méconnaît pas les règles du plan local d'urbanisme applicables, y compris telles qu'elles résultent le cas échéant d'adaptations mineures, lorsque la nature particulière du sol, la configuration des parcelles d'assiette du projet ou le caractère des constructions avoisinantes l'exigent. Le pétitionnaire peut, à l'appui de sa contestation du refus opposé à sa demande, se prévaloir de la conformité de son projet aux dispositions d'urbanisme applicables, le cas échéant assorties d'adaptations mineures dans les conditions sus-rappelées, alors même qu'il n'a pas fait état de l'exigence de telles adaptations dans sa demande.
9. En l'espèce, si la hauteur de la construction modifiée, mesurée par rapport au sol naturel avant travaux déclaré dans le permis initial, n'excède que de 33 centimètres la hauteur maximale de 12 mètres autorisée par le règlement de la zone 4AU1 et si un tel écart peut être regardé comme revêtant un caractère mineur, il n'apparaît pas qu'un dépassement de la hauteur maximale règlementaire ait été rendu indispensable par des considérations tenant à la nature du sol, à la configuration du terrain ou au caractère des constructions avoisinantes. En particulier, la volonté exprimée par la société civile immobilière Scaleo d'aligner la toiture de l'extension par rapport à celle de la construction existante n'est motivée que par un souci de cohérence architecturale et fonctionnelle entre les deux parties de la construction et ne répond à aucune nécessité particulière au sein de la zone d'activités sans unité d'aspect dans lequel cet ensemble s'insère. De même, si la société appelante fait valoir que l'écart de hauteur litigieux serait justifié par l'instabilité du sol sur les parcelles d'assiette du projet en raison de leur caractère inondable, elle n'étaye cette assertion par aucun élément explicatif et probant, alors même que le terrain n'est pas classé à ce titre par le plan de prévention des risques. En conséquence, le maire de Montpellier n'a pas commis d'erreur d'appréciation en s'abstenant d'autoriser le projet modifié au bénéfice des dispositions du 1° de l'article L. 152-3 du code de l'urbanisme.
10. Il résulte de tout ce qui précède que la société civile immobilière Scaleo n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement contesté, le tribunal administratif de Montpellier a rejeté sa demande tendant à l'annulation de l'arrêté du 23 janvier 2018.
Sur les frais liés au litige :
11. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative s'opposent à ce que soit mise à la charge de la commune de Montpellier, qui n'est pas la partie perdante, la somme sollicitée par la société civile immobilière Scaleo au titre de ses frais de procédure. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge de la société civile immobilière Scaleo une somme de 1 500 euros à verser à la commune de Montpellier à ce titre.
D E C I D E :
Article 1er : La requête de la société civile immobilière Scaleo est rejetée.
Article 2 : La société civile immobilière Scaleo versera à la commune de Montpellier une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la société civile immobilière Scaleo et à la commune de Montpellier.
Délibéré après l'audience du 8 décembre 2022, à laquelle siégeaient :
M. Haïli, président assesseur, assurant la présidence de la formation de jugement en application de l'article R. 222-26 du code de justice administrative,
M. Jazeron, premier conseiller,
Mme Lasserre, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 29 décembre 2022.
Le rapporteur,
F. JazeronLe président,
X. Haïli
La greffière,
M-M. Maillat
La République mande et ordonne au préfet de l'Hérault, en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
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N° 20TL03381
