| France, Cour administrative d'appel de Paris, 7ème chambre, 08 décembre 2020, 17PA03103

Vu la procédure suivante :

Par un arrêt avant dire droit du 25 février 2020, avant de statuer sur les conclusions de la requête n° 17PA03103 de la société par actions simplifiée (SAS) Société d'exploitation Salomon de Rothschild tendant à l'annulation du jugement n° 1409324/1-1 du 17 juillet 2017 par lequel le Tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande de réduction de cotisation foncière des entreprises et de la taxe pour frais de chambres de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2011 et 2012 à raison des locaux situés 11 rue Berryer à Paris, à la réduction de ces impositions, et à ce qu'une somme de 2 500 euros soit mise à la charge de l'Etat au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, la Cour a ordonné un supplément d'instruction tendant à la production par l'administration, contradictoirement avec la société requérante, des éléments permettant de procéder à l'évaluation directe de l'immeuble en litige.

Par un mémoire, enregistré le 29 juin 2020, le ministre de l'action et des comptes publics persiste dans ses conclusions de rejet.

Il soutient que :

- l'immeuble en litige peut être évalué, par la voie de l'appréciation directe, sur la base de deux actes de vente d'un hôtel particulier situé 3 rue de Tilsitt et 44 avenue de Friedland à Paris, intervenus en 1989 et 2014 ;

- la valeur locative résultant de la valeur locative déterminée dans ces conditions, selon la méthode de l'appréciation directe, est supérieure à la valeur locative retenue pour le calcul des impositions litigieuses.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscale ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. A...,

- et les conclusions de Mme Stoltz-Valette, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. La SAS Société d'Exploitation Salomon de Rothschild exerce une activité de gestion et d'exploitation d'un espace réceptif et événementiel dans des locaux situés 11 rue Berryer à Paris (huitième arrondissement). Elle a été assujettie à la cotisation foncière des entreprises et à la taxe pour frais de chambres de commerce et d'industrie au titre des années 2011 et 2012 à raison de ces locaux. La SAS Société d'Exploitation Salomon de Rothschild relève appel du jugement par lequel le Tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande tendant à la réduction de ces impositions.

2. Par un arrêt du 25 février 2020, la Cour, avant de statuer sur les conclusions de la requête de la SAS Société d'exploitation Salomon de Rothschild, a ordonné qu'il soit procédé à un supplément d'instruction tendant à la production par l'administration, contradictoirement avec la société requérante, des éléments permettant de procéder à l'évaluation directe de l'immeuble en litige.

3. Aux termes de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts : " Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation. / Le taux d'intérêt susvisé est fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires ". Aux termes de l'article 324 AC de la même annexe : " En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. / La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part, de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien ".

4. En vertu des articles précités de l'annexe III au code général des impôts, la valeur vénale des immeubles évalués par voie d'appréciation directe doit d'abord être déterminée en utilisant les données figurant dans les différents actes constituant l'origine de la propriété de l'immeuble si ces données, qui peuvent résulter notamment d'actes de cession, de déclarations de succession, d'apport en société ou, s'agissant d'immeubles qui n'étaient pas construits en 1970, de leur valeur lors de leur première inscription au bilan, ont une date la plus proche possible de la date de référence du 1er janvier 1970. Si ces données ne peuvent être regardées comme pertinentes du fait qu'elles présenteraient une trop grande antériorité ou postériorité par rapport à cette date, il incombe à l'administration fiscale de proposer des évaluations fondées sur les deux autres méthodes comparatives prévues à l'article 324 AC de la même annexe, en retenant des transactions qui peuvent être postérieures ou antérieures aux actes ou au bilan mentionnés ci-dessus dès lors qu'elles ont été conclues à une date plus proche du 1er janvier 1970. Ce n'est que si l'administration n'est pas à même de proposer des éléments de calcul fondés sur l'une ou l'autre de ces méthodes et si le contribuable n'est pas davantage en mesure de fournir ces éléments de comparaison qu'il y a lieu de retenir, pour le calcul de la valeur locative, les données figurant dans les actes constituant l'origine de la propriété du bien ou, le cas échéant, dans son bilan.

5. L'administration fiscale, en l'absence d'acte faisant apparaître la valeur d'origine de l'immeuble en litige, propose notamment de retenir, pour déterminer la valeur locative de l'immeuble, l'acte de cession d'un hôtel particulier situé 3 rue de Tilsitt et 44 avenue de Friedland à Paris (huitième arrondissement), intervenue le 26 juillet 1989. A cet égard, l'administration fiscale a appliqué au prix de vente de cet immeuble un abattement de 20 % pour dépréciation immédiate, ainsi qu'un ajustement de 50 % pour tenir compte de la différence de surface, actualisé les montants au 1er janvier 1970 au moyen de l'indice INSEE du coût de la construction, puis appliqué à la valeur ainsi déterminée un taux d'intérêt de 6 %. Cette méthode, qui ne repose pas sur des données présentant une trop grande postériorité par rapport à la date de référence, est conforme aux dispositions des articles 324 AB et 324 AC de l'annexe III au code général des impôts. Il ne résulte pas de l'instruction et il n'est pas allégué par la société requérante, qui n'a pas produit d'observations en réponse aux écritures déposées par le ministre de l'action et des comptes publics à la suite de l'arrêt avant dire droit, que des transactions sur des biens comparables seraient intervenues à une date plus proche de la date de référence. Il est constant que la valeur locative déterminée dans ces conditions selon la méthode de l'appréciation directe est supérieure à la valeur locative retenue pour le calcul des impositions litigieuses.

6. Il résulte de ce qui précède que la SAS Société Salomon de Rothschild n'est pas fondée à se plaindre que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande. Ses conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ne peuvent, par suite, qu'être rejetées.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SAS Société d'Exploitation Salomon de Rothschild est rejetée.

Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la SAS Société d'Exploitation Salomon de Rothschild et au ministre de l'économie, des finances et de la relance.

Copie en sera adressée au directeur régional des finances publiques d'Île-de-France et du département de Paris (pôle contrôle fiscal et affaires juridiques).

Délibéré après l'audience du 24 novembre 2020, à laquelle siégeaient :

- M. Jardin, président de chambre,

- Mme Hamon, président assesseur,

- M. A..., premier conseiller,

Rendu public par mise à disposition au greffe, le 8 décembre 2020.

Le rapporteur,

K. A...

Le président,

C. JARDIN Le greffier,

C. BUOT

La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la relance en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

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