| France, Cour administrative d'appel de Paris, 5ème chambre, 04 juillet 2013, 12PA00023

Vu la requête, enregistrée le 4 janvier 2012, présentée pour la société par actions simplifiée Hemodia, venant aux droits de la société Minerve Polymere, venant elle-même aux droits de la société Polytec, dont le siège est chemin du Chêne Vert à Labege (31670), par Me A... ; la société Hemodia demande à la Cour :

1°) d'annuler le jugement n°s 0706794/7, 0706845/7 du 3 novembre 2011 par lequel le Tribunal administratif de Melun a rejeté les demandes de la société Polytec tendant à la décharge des rappels de taxe sur la valeur ajoutée mis à sa charge au titre de la période du 1er janvier 2002 au 31 décembre 2003, ainsi que des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés et de contributions à cet impôt auxquelles elle a été assujettie au titre des exercices 2002 et 2003 ;

2°) de prononcer la décharge de ces impositions ;

3°) de mettre à la charge de l'Etat le versement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

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Vu les autres pièces du dossier ;

Vu le jugement attaqué ;

Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

Vu le code de justice administrative ;

Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;

Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 20 juin 2013 :

- le rapport de M. Vincelet, premier conseiller,

- et les conclusions de Mme Dhiver, rapporteur public ;

1. Considérant qu'au cours de l'année 2002, la société Polytec, qui exerçait une activité industrielle de fabrication de moules et de modèles, a cédé à son ancien dirigeant un local à usage mixte d'entrepôt et d'habitation et qu'à la suite de cette cession, elle a pris à bail la partie à usage professionnel de ce local ; que l'administration a estimé, d'une part, que la cession avait été faite à un prix anormalement bas, et d'autre part, que les loyers versés pour l'occupation des locaux pris à bail au cours des années 2002 et 2003 étaient excessifs ; qu'elle a réintégré le montant de l'insuffisance du prix de cession aux résultats déclarés par la société et a refusé la déduction de ces mêmes résultats de la fraction excessive des loyers ; qu'elle a notifié à la société Polyrtec les redressements en résultant en matière d'impôt sur les sociétés et de taxe sur la valeur ajoutée ; que la société Hemodia, venant aux droits de la société Polytec, fait appel du jugement du 3 novembre 2011 par lequel le Tribunal administratif de Melun a rejeté ses demandes en décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés et des contributions additionnelles à cet impôt auxquelles la société Polytec a été assujettie au titre des années 2002 et 2003 ainsi que des rappels de taxe sur la valeur ajoutée mis à la charge de cette société au titre de la période correspondant à ces deux années ;

2. Considérant qu'aux termes de l'article 38 du code général des impôts applicable à l'impôt sur les sociétés en vertu de l'article 209 du même code : " (...) le bénéfice imposable est le bénéfice net, déterminé d'après les résultats d'ensemble des opérations de toute nature effectuées par les entreprises, y compris notamment les cessions d'éléments quelconques de l'actif, soit en cours, soit en fin d'exploitation. (...) " ; qu'aux termes de l'article 39 du même code : " 1. Le bénéfice net est établi sous déduction de toutes charges, celles-ci comprenant (...) notamment : 1° Les frais généraux de toute nature, les dépenses de personnel et de main-d'oeuvre, le loyer des immeubles dont l'entreprise est locataire. (...) " ; qu'il résulte de ces dispositions que le bénéfice imposable à l'impôt sur les sociétés provient de toutes les opérations faites par l'entreprise, quelle que soit leur nature, à l'exception de celles qui, en raison de leur objet ou de leurs modalités, sont étrangères à une gestion commerciale normale ; que, par ailleurs, aux termes de l'article 257 du même code : " Sont également soumis à la taxe sur la valeur ajoutée : (...) 7° Les opérations de tourte nature concourant à la production ou à la livraison d'immeubles. (...) I Sont notamment visés : (...) b) Les ventes d'immeubles (...) " ;

Sur l'insuffisance du prix de cession de l'immeuble :

3. Considérant que le 25 octobre 2002 la société Polytec, aux droits de laquelle vient la société requérante, a cédé à son ancien dirigeant un immeuble situé 13 rue Régale à Courtry (77), composé d'un rez-de-chaussée à usage d'entrepôt et d'un premier étage à usage d'habitation ; que cette cession s'est effectuée au prix total hors taxes de 259 163 euros ; que l'administration a estimé que la partie habitable de ce bien avait été cédée à un prix inférieur à sa valeur vénale, et a assimilé cette sous-évaluation à un acte anormal de gestion ; qu'après avoir rehaussé la valeur locative de l'appartement, elle a fixé la valeur vénale de l'ensemble de l'immeuble à la somme de 316 808 euros, ce qui a entraîné un rehaussement des bases d'imposition de 57 645 euros ;

4. Considérant que le prix de cession de l'immeuble avait été déterminé par les parties sur la base d'un rapport d'expertise établi le 11 juin 2002 par un expert foncier, qui avait évalué à la somme de 258 450 euros la valeur moyenne et indifférenciée de l'ensemble immobilier ; que l'administration, après avoir relevé que ce rapport, qui ne faisait pas de distinction entre les locaux à usage d'entrepôt et les locaux d'habitation, aboutissait à fixer une valeur moyenne au mètre carré de l'ensemble à 2 500 francs, a estimé que ce prix était insuffisant et, en l'absence de termes de comparaison adaptés, a évalué le local d'habitation situé au 1er étage de l'immeuble par référence au prix de cession de cinq appartements de type T2 et T3 vendus au cours des années 2000 à 2002 dans la commune, puis a pratiqué, sur la valeur obtenue de 8 500 francs, un abattement de 35% pour tenir compte de la situation de l'immeuble en zone industrielle et des contraintes qui en résultaient ; que, pour contester cette évaluation, la société requérante fait valoir, ce qui n'est pas contesté, que les termes de comparaison retenus par l'administration sont tous situés en centre ville, alors que la localisation de l'immeuble concerné dans la zone industrielle de la commune et à proximité immédiate d'un centre d'activité est génératrice d'importantes nuisances environnementales et sonores, qui ne sont pas compensées par l'abattement de 35% admis par l'administration ; qu'elle ajoute par ailleurs que l'immeuble a été revendu en totalité le 6 septembre 2005, soit moins de trois ans après la cession initiale, au prix de 270 000 euros très proche du prix de cession initial et que le service ne fait état d'aucune évolution du marché immobilier entre ces deux dates ; que, dans ces conditions, l'administration n'établit pas qu'en vendant l'immeuble au prix total hors taxes de 259 163 euros la société Polytec aurait commis un acte étranger à une gestion commerciale normale ; que, par suite, la société requérante est fondée à obtenir la décharge des impositions supplémentaires mises à sa charge en conséquence de la réévaluation du prix de l'immeuble par le service, qui sont comprises dans sa réclamation préalable ;

Sur le caractère excessif des loyers :

5. Considérant que postérieurement à la cession de l'immeuble, le cessionnaire a donné à bail à la requérante le rez-de-chaussée des locaux pour un loyer annuel de 27 444 euros, soit un montant de 68,61 euros du mètre carré ; que l'administration a estimé le loyer excessif et a remis en cause l'excédent de charges déduites par la SAS Polytec à ce titre, correspondant à la différence entre loyer effectivement versé par la société et la valeur locative réelle du bien loué, estimé à 18 514 euros par le service, sur la base d' un montant de 48,78 euros du mètre carré ;

6. Considérant que pour estimer que le loyer présentait un caractère excessif, l'administration s'est fondée sur les conclusions de la partie du rapport d'expertise qu'elle n'avait pas contestée et aux termes desquelles la valeur locative des immeubles à usage de bureaux ou entrepôts dans des secteurs équivalents pouvait être estimée à une moyenne annuelle de 48,78 euros par mètre carré ; que la société se borne à alléguer que le rehaussement de valeur n'est pas substantiel, et qu'il aurait dû être tenu compte des travaux personnellement payés par le cessionnaire qui était un tiers par rapport à la société lors de la transaction ; que, toutefois, la différence de prix induite par ces deux valeurs moyennes était substantielle et que le fait que le cessionnaire n'avait plus de lien avec la requérante lors de la transaction est dépourvu d'incidence ; que, dans ces conditions, l'administration apporte la preuve du caractère excessif du loyer versé et, en conséquence, établit l'acte anormal de gestion dont elle fait état ;

7. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la société Hemodia est seulement fondée à soutenir que c'est à tort, que par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Melun a rejeté les demandes en décharge présentées par la société Polytec, des impositions établies au titre de l'année 2002 en tant que ces impositions étaient assises sur l'insuffisance du prix de vente de l'immeuble ;

Sur les conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative doivent être rejetées ;

8. Considérant que dans les circonstances de l'espèce il y a lieu de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de l'Etat le versement à la société Hemodia d'une somme de 1 500 euros au titre des frais qu'elle a exposés et qui ne sont pas compris dans les dépens ;

DECIDE :

Article 1er : Il est accordé à la société Hemodia la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés et de contribution à cet impôt ainsi que des rappels de taxe sur la valeur ajoutée mis à sa charge au titre de l'année 2002 résultant du supplément de valeur de cession des locaux d'habitation de l'immeuble situé 13, rue Régale à Courtry (77).

Article 2 : Le jugement du Tribunal administratif de Melun n°s 0706794/7, 0706845/7 du 3 novembre 2011 est réformé en ce qu'il a de contraire au présent arrêt.

Article 3 : L'Etat versera à la société Hemodia une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

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N° 12PA00023

Classement CNIJ :

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