Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
La SCI Eolia a demandé au tribunal administratif de Bastia d'annuler l'arrêté du 21 juin 2019 par lequel le maire de Zonza a délivré à la SCI A Casa Torra un permis de construire un bâtiment à usage d'habitation sur les parcelles cadastrées section AH nos 227 et 228 au lieu-dit Vallicone, ainsi que la décision implicite rejetant son recours gracieux.
Par un jugement n° 1901630 du 15 octobre 2020, le tribunal administratif de Bastia a annulé l'arrêté du 21 juin 2019 du maire de Zonza et la décision implicite de rejet du recours gracieux.
Procédure devant la cour :
Par une requête et un mémoire, enregistrés le 9 décembre 2020 et le 28 juin 2021, la SCI A Casa Torra, représentée par la SELARL Soler-Couteaux et associés, demande à la cour :
1°) d'annuler le jugement du 15 octobre 2020 du tribunal administratif de Bastia ;
2°) de rejeter la demande présentée par la SCI Eolia en première instance ;
3°) de mettre à sa charge la somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- le dossier de demande n'était pas incomplet au regard du j) de l'article R. 431-16 du code de l'urbanisme ;
- le maire de Zonza n'a pas fait une inexacte application de l'article R. 111-5 du même code ;
- les autres moyens invoqués par la SCI Eolia ne sont pas fondés.
Par un mémoire en défense, enregistré le 12 avril 2021, la SCI Eolia, représentée par Me Rosenfeld, demande à la cour :
1°) de rejeter la requête présentée par la SCI A Casa Torra ;
2°) de mettre à la charge de la SCI A Casa Torra la somme de 4 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- les moyens soulevés par la SCI A Casa Torra ne sont pas fondés ;
- le dossier de demande du permis de construire est incomplet ;
- les parcelles cadastrées section AH nos 227 et 228 ne forment pas une unité foncière ;
- le permis de construire a été obtenu par fraude ;
- le projet méconnaît l'article R. 111-17 du code de l'urbanisme ;
- les prescriptions du service public de l'assainissement non collectif n'ont pas été respectées ;
- le maire n'a pas recueilli l'avis du syndicat départemental d'énergie de Corse-du-Sud et de la société Kyrnolia, en méconnaissance de l'article R. 423-50 du code de l'urbanisme ;
- le projet méconnaît l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme.
La requête a été communiquée à la commune de Zonza, qui n'a pas produit d'observations.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de la construction et de l'habitation ;
- le code de l'urbanisme ;
- l'arrêté du 11 octobre 2011 relatif aux attestations de prise en compte de la réglementation thermique et de réalisation d'une étude de faisabilité relative aux approvisionnements en énergie pour les bâtiments neufs ou les parties nouvelles de bâtiments ;
- le code de justice administrative.
Après avoir entendu en audience publique :
- le rapport de M. Mérenne,
- les conclusions de M. Pecchioli, rapporteur public,
- et les observations de Me Soler-Couteaux, représentant la SCI A Casa Torra, et de Me Plantin, représentant la SCI Eolia.
Considérant ce qui suit :
1. Par un arrêté du 21 juin 2019, le maire de Zonza a délivré à la SCI A Casa Torra un permis de construire un bâtiment à usage d'habitation d'une surface de 158 mètres carrés sur les parcelles cadastrées section AH nos 227 et 228 au lieu-dit Vallicone. La SCI Eolia a formé un recours gracieux à l'encontre de cet arrêté le 14 août 2019, qui a été implicitement rejeté. La SCI A Casa Torra fait appel du jugement du 15 octobre 2020 par lequel le tribunal administratif de Bastia, saisi par la SCI Eolia, a annulé l'arrêté du 21 juin 2019 du maire de Zonza et la décision implicite rejetant son recours gracieux.
Sur l'attestation de réalisation d'une étude de faisabilité relative aux approvisionnements en énergie :
2. Il résulte du j) de l'article R. 431-16 du code de l'urbanisme, dans sa version applicable, que le dossier de demande de permis de construire comprend, pour les projets concernés par le cinquième alinéa de l'article L. 111-9 du code de la construction et de l'habitation, un document établi par le maître d'ouvrage attestant la réalisation de l'étude de faisabilité relative aux approvisionnements en énergie, en application de l'article R. 111-20-2 du code. Cette attestation est, en application du dernier alinéa de cet article, établie sur un formulaire conforme aux prescriptions fixées à l'article 3 de l'arrêté du 11 octobre 2011 relatif aux attestations de prise en compte de la réglementation thermique et de réalisation d'une étude de faisabilité relative aux approvisionnements en énergie pour les bâtiments neufs ou les parties nouvelles de bâtiments.
3. La SCI A Casa Torra a joint à sa demande de permis de construire un document attestant de la réalisation d'une étude de faisabilité relative aux approvisionnements en énergie. Cette attestation comporte les renseignements prévus à l'article 3 de l'arrêté du 11 octobre 2011, dans sa rédaction alors en vigueur. Contrairement à ce que soutient la SCI Eolia, cette attestation n'avait pas à comprendre les informations prévues au II de cet article pour les bâtiments de plus de 1 000 mètres carrés, dès lors que le bâtiment à construire était d'une surface inférieure. Le tribunal administratif a en conséquence retenu à tort le moyen tiré de ce que le dossier de demande aurait été incomplet au regard du j) de l'article R. 431-16 du code de l'urbanisme.
Sur la desserte du terrain d'assiette :
4. Le premier alinéa de l'article R. 111-5 du code de l'urbanisme prévoit que " Le projet peut être refusé sur des terrains qui ne seraient pas desservis par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à son importance ou à la destination des constructions ou des aménagements envisagés (...) ".
5. Le permis de construire, qui est délivré sous réserve des droits des tiers, a pour seul objet d'assurer la conformité des travaux qu'il autorise avec la réglementation d'urbanisme. Dès lors, l'autorité compétente et, en cas de recours, le juge administratif doivent, pour l'application des règles d'urbanisme relatives à la desserte et à l'accès des engins d'incendie et de secours, s'assurer de l'existence d'une desserte suffisante de la parcelle par une voie ouverte à la circulation publique et, le cas échéant, de l'existence d'un titre créant une servitude de passage donnant accès à cette voie.
6. Lorsqu'il est saisi d'une demande de permis de construire, il appartient au maire - et non à l'autorité judiciaire, comme le prétend la SCI - d'apprécier la conformité du projet à l'article R. 111-5 du code de l'urbanisme. Contrairement à ce qu'affirme la SCI, ce texte ne porte pas sur la vérification de la présence d'une attestation du pétitionnaire. La parcelle cadastrée section AH 228, qui constitue le terrain d'assiette des constructions projetées, n'est pas desservie par une voie publique, mais par une voie privée qui n'est pas ouverte à la circulation publique. Il est constant que la SCI A Casa Torra ne dispose pas d'un titre lui donnant accès à cette voie, quel qu'en ait été le propriétaire à la date de l'arrêté contesté. Le tribunal a ainsi retenu à bon droit le moyen tiré de la méconnaissance de l'article R. 111-5 du code de l'urbanisme.
7. Il résulte de ce qui précède que la SCI A Casa Torra n'est pas fondée à se plaindre de ce que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Bastia a annulé l'arrêté du 21 juin 2019 du maire de Zonza et la décision implicite rejetant le recours gracieux de la SCI Eolia.
Sur les frais liés au litige :
8. Il y a lieu, en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, de mettre à la charge de la SCI A Casa Torra le versement de la somme de 2 000 euros à la SCI Eolia au titre des frais qu'elle a exposés et non compris dans les dépens.
9. En revanche, les dispositions de cet article font obstacle à ce qu'il soit fait droit aux conclusions présentées par la SCI A Casa Torra sur le même fondement.
D É C I D E :
Article 1er : La requête de la SCI A Casa Torra est rejetée.
Article 2 : La SCI A Casa Torra versera à la SCI Eolia la somme de 2 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la SCI A Casa Torra, à la SCI Eolia et à la commune de Zonza.
Délibéré après l'audience du 11 avril 2022, où siégeaient :
- M. Bocquet, président,
- M. Marcovici, président assesseur,
- M. Mérenne, premier conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 2 mai 2022.
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No 20MA04566
