Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
Mme A...a demandé au tribunal administratif de Marseille d'annuler l'arrêté en date du 5 mars 2012 par lequel le maire de la commune de Marseille a délivré à la société civile immobilière (SCI) " LO et MC " un permis de construire.
Par un jugement n° 1205828 du 4 juillet 2013, le tribunal administratif de Marseille a rejeté cette demande.
Procédure devant la Cour :
Par une requête, enregistrée le 30 septembre 2013, MmeA..., représentée par la société d'avocats Bérenger, Blanc, Burtez-Doucède et associés, demande à la Cour :
1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Marseille du 4 juillet 2013 ;
2°) d'annuler l'arrêté en date du 5 mars 2012 par lequel le maire de la commune de Marseille a délivré à la société civile immobilière (SCI) " LO et MC " un permis de construire ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Marseille et de la SCI " LO et MC " la somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- le tribunal a omis de statuer sur l'argument tiré de ce que le terrain d'assiette du projet était situé dans un lotissement et de ce qu'il existait une fraude qui a consisté à ne pas déclarer l'existence de ce lotissement ;
- le permis de construire ne pouvait être délivré du fait de l'existence de ce lotissement ;
- le permis a été délivré en méconnaissance de l'article UD 4 dès lors que la servitude de passage de la canalisation de raccordement au réseau d'assainissement n'existe pas ;
- le dossier de permis de construire est insuffisant ;
- le permis de construire méconnaît les dispositions des articles UD 3, UD 11 et UD 13 du plan d'occupation des sols.
Par un mémoire en défense, enregistré le 26 décembre 2013, la SCI " LO et MC ", représentée par MeC..., conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de Mme A...la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- la requête est irrecevable faute de lui avoir été préalablement notifiée ;
- les moyens soulevés par la requérante ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu :
- le code le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience par un avis d'audience adressé le 12 mai 2015.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Gonneau, premier conseiller,
- les conclusions de M. Salvage,
- et les observations de MeB..., représentant MmeA....
1. Considérant que par un arrêté en date du 5 mars 2012, le maire de la commune de Marseille a délivré à la SCI " LO et MC " un permis de construire deux maisons d'habitation comportant chacune deux logements, développant une surface totale de 500 m², sur un terrain classé en zone UD par le plan d'occupation des sols ; que Mme A...relève appel du jugement du tribunal administratif de Marseille du 4 juillet 2013 qui a rejeté sa demande d'annulation de cet arrêté ;
Sur la régularité du jugement :
2. Considérant qu'au moyen tiré de ce que la SCI " LO et MC " avait indiqué de manière frauduleuse dans la demande de permis de construire que le terrain d'assiette ne faisait pas partie d'un lotissement, le tribunal a répondu que les pétitionnaires n'étaient pas tenus de donner ce type d'information sur la situation juridique du terrain d'assiette et que dès lors, l'absence de ces informations ou leur caractère erroné était inopérant pour contester la légalité de l'autorisation délivrée ; que contrairement à ce que soutient la requérante le jugement n'est dès lors pas entaché d'une omission à statuer sur ce moyen ;
Sur le bien-fondé du jugement :
3. Considérant qu'aux termes de l'article R*431-8 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend une notice précisant : (...) ; 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : (...) f) L'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement. " ; qu'aux termes de l'article R*431-9 du même code : " Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. (...) Lorsque le terrain n'est pas directement desservi par une voie ouverte à la circulation publique, le plan de masse indique l'emplacement et les caractéristiques de la servitude de passage permettant d'y accéder. (...) " ; qu'aux termes de l'article R*431-10 du même code : " Le projet architectural comprend également : (...) c) Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l'environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu'aucune photographie de loin n'est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse. " ;
4. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que la demande de permis de construire comportait les documents, photographies et précisions nécessaires à son examen en toute connaissance de cause, et notamment en ce qui concerne le traitement des accès et la situation et l'insertion du projet dans son environnement, comme l'a indiqué de manière détaillée le tribunal ;
5. Considérant que si la réalisation du projet autorisé nécessitait la démolition d'une construction de faible dimension, opération qui n'était pas soumise à la délivrance d'un permis de démolir, le moyen tiré de l'absence de plan de cette construction existante dans le dossier de demande de permis de construire est inopérant dès lors qu'aucune disposition n'exige la production d'un tel plan ;
6. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que le terrain d'assiette du projet est issu de la division d'un terrain plus vaste, qui a fait l'objet d'une déclaration préalable le 16 novembre 2011 à laquelle le maire de la commune de Marseille ne s'est pas opposé ; que si l'autre partie du terrain ainsi divisé, supportant déjà un bâtiment, faisait partie du lotissement " Le Peintre " autorisé par arrêté du préfet des Bouches-du-Rhône du 22 octobre 1934, et dont le plan est annexé à la minute d'un acte notarié en date du 29 mars 1938, le terrain d'assiette du projet n'était pas inclus dans le dit lotissement ; qu'ainsi, le moyen tiré de ce que la SCI " LO et MC " aurait dissimulé l'appartenance du terrain d'assiette du projet à ce lotissement manque en fait ; qu'en tout état de cause, en l'absence de toute justification de ce que les dispositions d'urbanisme du règlement de ce lotissement auraient été maintenues en vigueur, un tel agissement n'aurait pu avoir pour effet d'induire en erreur l'autorité administrative quant aux règles d'urbanisme applicables ;
7. Considérant qu'aux termes de l'article UD 3 du règlement du plan d'occupation des sols : " 1. Les constructions sont desservies par des voies publiques ou privées dont les caractéristiques, telles qu'elles se présentent au moment de l'exécution du projet, correspondent à leur destination. 2. Les accès sur les voies publiques sont aménagés de façon à éviter toute perturbation et tout danger pour la circulation générale (...) " ; qu'aux termes de l'article R*111-5 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé sur des terrains qui ne seraient pas desservis par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à son importance ou à la destination des constructions ou des aménagements envisagés, et notamment si les caractéristiques de ces voies rendent difficile la circulation ou l'utilisation des engins de lutte contre l'incendie. / Il peut également être refusé ou n'être accepté que sous réserve de prescriptions spéciales si les accès présentent un risque pour la sécurité des usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant ces accès. Cette sécurité doit être appréciée compte tenu, notamment, de la position des accès, de leur configuration ainsi que de la nature et de l'intensité du trafic. " ;
8. Considérant qu'il ressort de la demande de permis de construire que la desserte des bâtiments est assurée à partir de la voie publique par une voie d'une longueur de 35 mètres, dont la plus petite largeur est de 3,70 mètres ; qu'au regard de la destination et de l'importance du projet, et de la configuration des lieux, et en l'absence de toute argumentation précise de la part de MmeA..., il ne ressort pas des pièces du dossier que le maire aurait fait une mauvaise appréciation tant du caractère suffisant de la voie de desserte, que de son absence de dangerosité et de son accessibilité aux engins de secours ;
9. Considérant qu'aux termes de l'article UD 4 du règlement du plan d'occupation des sols : " (...) Le raccordement à l'égout public des eaux résiduaires, y compris les eaux ménagères, est obligatoire (...) " ;
10. Considérant que le permis de construire en litige a été délivré à la SCI " LO et MC " à la condition que le raccordement au réseau public d'assainissement soit réalisé conformément à la réglementation en vigueur et selon les prescriptions formulées par l'avis de la société des eaux de Marseille ; que la circonstance que les modalités de ce raccordement nécessitent d'emprunter un terrain appartenant à un tiers, séparant le terrain d'assiette du projet de la voie publique, est sans incidence sur la légalité du permis de construire dès lors que les autorisations d'urbanisme étant accordées sous réserve des droits des tiers, aucune disposition n'impose aux pétitionnaires de justifier, dans leurs demandes d'autorisations d'urbanisme, des accords des tiers éventuellement nécessaires, et à obtenir selon des modalités de droit privé, pour assurer le raccordement aux réseaux publics des ouvrages projetés ; qu'en tout état de cause, en l'espèce, la servitude désenclavant le terrain d'assiette du projet est figurée sur l'extrait cadastral produit lors de la demande de permis de construire, ce document permettant dès lors au maire de s'assurer de l'existence de cette servitude qui figurait également sur le plan de masse du projet ;
11. Considérant qu'aux termes de l'article UD 11 du règlement du plan d'occupation des sols : " Les constructions à édifier s'inscrivent en harmonie avec les composantes bâties ou non du site ou dans la perspective de sa valorisation (...) " ; qu'il ressort des pièces du dossier que les deux maisons en projet, de facture classique, qui ne comportent qu'un seul étage, s'insèrent dans un environnement résidentiel sans caractère particulier, constitué de maisons d'architecture et de volume comparables ; que le maire de la commune de Marseille n'a commis aucune erreur dans l'appréciation de l'insertion du projet en litige dans son environnement ;
12. Considérant qu'aux termes de l'article UD 13 du règlement du plan d'occupation des sols : " (...) Les arbres de haute tige existants sont maintenus ou, en cas d'impossibilité, obligatoirement remplacés par des arbres de haute tige en nombre au moins équivalent (...) 30 % au moins de la surface du terrain d'assiette (...) sont affectés (...) à des espaces végétalisés dont les 2/3 sont traités en pleine terre pour notamment y planter des arbres de haute tige, à raison d'une unité par tranche entamée de 300 m² d'espace en pleine terre (...) " ;
13. Considérant d'une part que si Mme A...soutient qu'il n'est pas démontré que les deux tiers des 334,19 m² d'espaces verts sont traités en pleine terre, le terrain d'assiette avant travaux est toutefois à l'état de nature et donc réputé entièrement " en pleine terre ", et il ressort des pièces du dossier qu'en l'espèce, les surfaces non construites garderont ce caractère ; que, d'autre part, dès lors que les dispositions de l'article UD 13 ne prévoient pas d'obligations relatives aux essences à planter, le moyen tiré de ce que la demande de permis de construire ne précise pas quelles seront les essences plantées est inopérant ;
14. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que Mme A...n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Marseille a rejeté sa demande ;
15. Considérant qu'aux termes de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : " Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. " ;
16. Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de Mme A...le versement de la somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par la SCI " LO et MC " et non compris dans les dépens ; que ces dispositions font, en revanche, obstacle à ce que soit mise à la charge de cette société ou de la commune de Marseille, qui ne sont pas les parties perdantes dans la présente instance, la somme que demande Mme A...au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ;
D É C I D E :
Article 1er : La requête présentée par Mme A...est rejetée.
Article 2 : Mme A...versera à la SCI " LO et MC " la somme de 1 500 (mille cinq cents) euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à Mme D...A..., à la SCI " LO et MC " et à la commune de Marseille.
Délibéré après l'audience du 27 mai 2015, à laquelle siégeaient :
M. d'Hervé, président de chambre,
Mme Josset, présidente assesseure,
M. Gonneau, premier conseiller.
Lu en audience publique, le 16 juin 2015.
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N° 13MA03861
