Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure
La SNC Hôtel Place de Jaude a demandé au tribunal administratif G... de prononcer la réduction des cotisations de cotisation foncière des entreprises, de taxe spéciale d'équipement et de taxe pour frais de chambres de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2014, 2015 et 2016 à raison de l'établissement qu'elle exploite à Clermont-Ferrand (Puy-de-Dôme).
Par un jugement n° 1600108-1601263 du 2 octobre 2018, le tribunal administratif G... a rejeté ses demandes.
Procédure devant la cour
I. Par une requête, enregistrée le 7 décembre 2018 sous le n°18LY04388, la SNC Hôtel Place de Jaude, représentée par Me A..., demande à la cour :
1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif G... du 2 octobre 2018 ;
2°) de prononcer la réduction des cotisations de cotisation foncière des entreprises, de taxe spéciale d'équipement et de taxe pour frais de chambres de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2014 et 2015, à concurrence de, respectivement, 7 041 euros et 14 196 euros ;
3°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- l'administration ne pouvait, pour déterminer, selon la méthode comparative prévue au 2° de l'article 1498 du code général des impôts, la valeur locative de l'établissement qu'elle exploite à Clermont-Ferrand, utiliser le local-type n° 30 du procès-verbal (ME) de la commune de Limoges, dès lors que ce procès-verbal est irrégulier, que la commune d'implantation de ce local-type est distincte de celle de l'établissement qu'elle exploite, que les communes de Limoges et G... ne sont pas comparables d'un point de vue économique et démographique et que l'administration a elle-même appliqué une majoration de 20 % pour tenir compte des différences d'ancienneté des bâtiments comparés ;
- il y a lieu de retenir, pour l'évaluation de la valeur locative de l'établissement en litige, le local-type n° 30 du procès-verbal (ME) G....
Par un mémoire, enregistré le 28 mai 2019, le ministre de l'action et des comptes publics conclut au rejet de la requête.
Il soutient que les moyens de la requête ne sont pas fondés.
La SNC Hôtel Place de Jaude a produit un nouveau mémoire le 4 mars 2020, lequel n'a pas été communiqué, en application des dispositions de l'article R. 611-1 du code de justice administrative.
II. Par une requête, enregistrée le 7 décembre 2018 sous le n° 18LY04390, la SNC Hôtel Place de Jaude, représentée par Me A..., demande à la cour :
1°) d'annuler le jugement n° 1701103 du tribunal administratif G... du 2 octobre 2018 ;
2°) de prononcer la réduction des cotisations de cotisation foncière des entreprises, de taxe spéciale d'équipement et de taxe pour frais de chambres de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2016, à concurrence de la somme de 14 331 euros ;
3°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- l'administration ne pouvait, pour déterminer, selon la méthode comparative prévue au 2° de l'article 1498 du code général des impôts, la valeur locative de l'établissement qu'elle exploite à Clermont-Ferrand, utiliser le local-type n° 30 du procès-verbal (ME) de la commune de Limoges, dès lors que ce procès-verbal est irrégulier, que la commune d'implantation de ce local-type est distincte de celle de l'établissement qu'elle exploite, que les communes de Limoges et G... ne sont pas comparables d'un point de vue économique et démographique et que l'administration a elle-même appliqué une majoration de 20 % pour tenir compte des différences d'ancienneté des bâtiments comparés ;
- il y a lieu de retenir, pour l'évaluation de la valeur locative de l'établissement en litige, le local-type n° 30 du procès-verbal (ME) G... ;
Par un mémoire, enregistré le 28 mai 2019, le ministre de l'action et des comptes publics conclut au rejet de la requête.
Il soutient que la requête est irrecevable à hauteur des droits excédant le montant de la réduction d'imposition sollicitée dans la réclamation préalable, soit 9 497 euros, et que pour le surplus les moyens de la requête ne sont pas fondés.
Un mémoire, enregistré le 4 mars 2020 et présenté par la SNC Hôtel Place de Jaude, n'a pas été communiqué en application des dispositions de l'article R. 611-1 du code de justice administrative.
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme C..., présidente-assesseure,
- et les conclusions de Mme E..., rapporteure publique,
Considérant ce qui suit :
1. La SNC Hôtel Place de Jaude, qui exploite sous l'enseigne commerciale Hôtel Mercure un hôtel classé en catégorie quatre étoiles situé 1 avenue Julien à Clermont-Ferrand, appartenant à la SCI Carré Jaude, a été assujettie à la cotisation foncière des entreprises, à la taxe spéciale d'équipement et à la taxe pour frais de chambres de commerce et d'industrie au titre des années 2014, 2015 et 2016 pour des montants de, respectivement, 19 418 euros, 39 150 euros et 39 528 euros. Elle a demandé la réduction de ces impositions, à concurrence de 19 418 euros, 39 150 euros et 9 497 euros au titre, respectivement, des années 2014, 2015 et 2016, au motif que le local-type n° 25 du procès-verbal (ME) de la commune G..., retenu par l'administration pour la détermination de la valeur locative de l'établissement, évaluée selon la méthode par comparaison prévue au 2° de l'article 1498 du code général des impôts, ayant été construit en 1971, n'était pas donné en location dans des conditions normales en 1970. L'administration a maintenu les impositions en substituant au local-type initialement retenu le local-type n° 30 du procès-verbal (ME) de la commune de Limoges. La SNC Hôtel Place de Jaude relève appel du jugement du 2 octobre 2018 par lequel le tribunal administratif G..., après les avoir jointes, a rejeté ses demandes tendant à la réduction de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe spéciale d'équipement et de la taxe pour frais de chambres de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2014, 2015 et 2016.
2. Les requêtes n° 18LY04388 et n° 18LY04390 sont dirigées contre le même jugement. Il y a lieu de les joindre pour statuer par un seul arrêt.
Sur les conclusions à fin de réduction des impositions :
3. Aux termes de l'article 1467 du code général des impôts : " La cotisation foncière des entreprises a pour base la valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière situés en France, à l'exclusion des biens exonérés de taxe foncière sur les propriétés bâties en vertu des 11° et 12° de l'article 1382, dont le redevable a disposé pour les besoins de son activité professionnelle pendant la période de référence définie aux articles 1467 A et 1478, à l'exception de ceux qui ont été détruits ou cédés au cours de la même période. / (...) ". En vertu de l'article 1600 du même code, il est institué une taxe pour frais de chambre de commerce constituée notamment d'une contribution additionnelle à la cotisation foncière des entreprises. Aux termes de l'article 1607 ter du même code, dans sa version en vigueur : " Il est institué, au profit des établissements publics fonciers mentionnés à l'article L 321-1 du code de l'urbanisme, une taxe spéciale d'équipement destinée au financement de leurs interventions foncières et immobilières ainsi qu'au financement de leurs interventions dans le cadre des opérations de requalification de copropriétés dégradées d'intérêt national qui leur sont confiées, par décret en Conseil d'Etat, selon les modalités prévues par l'article L. 321-1-1 du code de l'urbanisme ". Aux termes de l'article 1388 du même code : " La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d'après la valeur locative cadastrale de ces propriétés déterminées conformément aux principes définis par les articles 1494 à 1508 et 1516 à 1518 B (...) ". Aux termes de l'article 1498 du même code : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : (...) 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales (...) ". Aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III à ce même code : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types (...) ". Enfin, aux termes de l'article 324 AA de la même annexe : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance ". Il résulte des dispositions du 2° de l'article 1498 du code général des impôts que, lorsqu'il est impossible de trouver un local-type pertinent dans la commune de l'immeuble à évaluer, peut être retenu comme terme de comparaison un local-type situé hors de la commune et qui a, lui-même, fait l'objet d'une évaluation par voie de comparaison avec des immeubles similaires, loués à des conditions de prix normales à la date de la révision, quelle que soit sa commune d'implantation, pourvu que, d'un point de vue économique, cette dernière commune présente une analogie suffisante avec la commune de l'immeuble à évaluer.
En ce qui concerne le terme de comparaison proposé par la SNC Hôtel Place de Jaude :
4. La SNC Hôtel Place de Jaude soutient que la valeur locative de l'hôtel qu'elle exploite à Clermont-Ferrand doit être évaluée par comparaison avec celle du local-type n° 30 du procès-verbal (ME) de la commune G..., correspondant à un hôtel, situé 39 avenue Franklin Roosevelt, d'une surface pondérée de 425 m² et dont la valeur locative pondérée au m² a été fixée à 35 F, auquel elle propose d'appliquer une majoration de 20 % pour tenir compte de l'absence d'équipements de confort. Il résulte toutefois de l'instruction que cet établissement, de catégorie deux étoiles, construit en 1961, dont l'état d'entretien de la construction a été évalué dans le procès-verbal (ME) de la commune G... à " assez-bien " et qui est situé dans une zone peu commerciale en périphérie du centre-ville, présente, du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien et de son aménagement, des caractéristiques éloignées de celles de l'établissement en litige, qui correspond à un hôtel de catégorie quatre étoiles, d'une surface pondérée de 4 156 m², situé en centre-ville offrant des équipements tels que salle de fitness, bar panoramique et salles de réunion et dont l'état d'entretien de la construction est très bon. Dans ces conditions, le local-type n° 30 du procès-verbal (ME) de la commune G... ne peut constituer un terme de comparaison pertinent pour évaluer la valeur locative de l'établissement en litige.
En ce qui concerne le local-type proposé par l'administration :
5. En premier lieu, si le procès-verbal (ME) n° 30 de la commune de Limoges auquel l'administration a recouru pour déterminer la valeur locative de l'établissement en litige comporte, ainsi que le relève la SNC Hôtel Place de Jaude, des ratures et des surcharges, il résulte de l'instruction que ce procès-verbal désigne, de façon dépourvue d'ambiguïté, l'immeuble concerné, sa nature, son adresse, sa date et son état de construction, qu'il indique la nature de la monnaie utilisée, soit le franc, et précise les données relatives au local-type retenu par l'administration, soit sa surface réelle totale, sa valeur pondérée totale, sa valeur locative cadastrale totale, la valeur locative réelle au m² et sa valeur locative pondérée au m², données qui correspondent au demeurant à celles reportées sur la déclaration modèle ME et sur la fiche de calcul de cet établissement produites par l'administration. Contrairement à ce que soutient la société requérante, ces indications sont aisément compréhensibles et ne sont entachées d'aucune incohérence ni d'aucune contradiction. La circonstance que la surface pondérée totale de l'immeuble et la valeur locative cadastrale totale aient été barrées n'est pas, à elle seule, de nature à entacher ce procès-verbal d'irrégularité. Par suite, la SNC Hôtel Place de Jaude n'est pas fondée à soutenir que la valeur de l'établissement en litige aurait été irrégulièrement évaluée.
6. En second lieu, il ne résulte pas de l'instruction qu'il existe, dans la commune G..., un terme de comparaison approprié pour la détermination de la valeur locative de l'établissement en litige. Dès lors, et contrairement à ce que soutient la SNC Hôtel Place de Jaude, cet établissement présente un caractère particulier de nature à autoriser la recherche d'un terme de comparaison hors de la commune. En l'absence sur le territoire de la commune G... d'un établissement hôtelier susceptible d'être retenu comme terme de comparaison pour déterminer la valeur locative de l'établissement en litige, l'administration a eu recours, au stade des décisions statuant sur les réclamations formées par la société requérante, au local-type n° 30 du procès-verbal (ME) de la commune de Limoges. Il résulte de l'instruction que la commune de Limoges, qui bénéficie d'une desserte par voies routière, ferroviaire et aérienne équivalente à celle G..., qui constitue comme cette dernière une métropole régionale et dispose d'un tissu économique et d'une population comparables, présente une situation économique analogue à celle G.... Il résulte également de l'instruction que le local-type n° 30 du procès-verbal (ME) de la commune de Limoges est constitué par un hôtel, construit en 1963, donné en location et dont la valeur locative, évaluée par bail au 1er janvier 1970 à 59 francs, soit 8,99 euros par m², a été arrêtée suivant les règles définies au b du 2° de l'article 1498 du code général des impôts. Enfin, ce local-type correspond, comme l'établissement en litige, à un hôtel de catégorie quatre étoiles exploité sous l'enseigne commerciale " Hôtel Mercure ", présente une surface pondérée de 3 513 m², comparable à la superficie de l'immeuble à évaluer, dont la surface s'élève à 4 156 m², est situé 31 place de la République à Limoges, soit au centre-ville, comme l'immeuble en litige et comporte comme ce dernier des équipements de confort, tels que des salles de réunion. La seule circonstance que l'état de la construction du local-type, s'agissant d'un immeuble construit en 1963, diffère de celui l'immeuble en litige, construit cinquante ans plus tard, si elle justifie l'application d'une majoration de 20 % de la valeur locative de cet immeuble, n'est pas de nature à remettre en cause le caractère pertinent du choix opéré par l'administration. Il s'ensuit que c'est à bon droit que l'administration a retenu ce local-type comme terme de comparaison.
7. Il résulte de ce qui précède que, sans qu'il soit besoin de statuer sur la fin de non-recevoir opposée par l'administration, la SNC Hôtel Place de Jaude n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif G... a rejeté sa demande.
Sur les frais liés à l'instance :
8. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge de l'Etat, qui n'est pas la partie perdante, quelque somme que ce soit au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
DECIDE :
Article 1er : Les requêtes de la SNC Hôtel Place de Jaude sont rejetées.
Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la SNC Hôtel Place de Jaude et au ministre de l'action et des comptes publics.
Délibéré après l'audience du 9 juin 2020, à laquelle siégeaient :
M. Pruvost, président de chambre,
Mme C..., présidente-assesseure,
Mme F..., première conseillère.
Lu en audience publique, le 30 juin 2020.
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N° 19LY04388 - 18LY04390
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